NSI richt zich steeds meer op kantoren en steeds minder op winkelpanden, en die strategie pakt goed uit. Bovendien kan de omvangrijke ontwikkelingspijplijn in potentie veel waarde toevoegen voor aandeelhouders.
NSI heeft via een actief aan- en verkoopbeleid zijn blootstelling aan de onderkant van de kantorenmarkt aanzienlijk verlaagd. De assetrotatie komt tot uiting in een forse daling van de leegstand naar 12,5% eind juni, waar dat enkele jaren geleden nog 24% was. De hogere bezettingsgraad en gunstige condities op de kantorenmarkt in de grote Nederlandse steden vertaalden zich in het eerste halfjaar in een autonome groei van de nettohuuropbrengsten met 1,8%. Dit is een trendbreuk met de aanhoudende krimp in de afgelopen jaren. Ook voor wat betreft de waardeontwikkeling is het beeld helemaal gekanteld. Vooral dankzij een goede waardegroei van de kantoren in Amsterdam werd de portefeuille met 5,3% opgewaardeerd.
| KENGETALLEN | ||
| eind juni 2019 | eind 2018 | |
| Leegstand | 12,5% | 13,8% |
| Loan to value ratio | 33,7% | 36,9% |
| Net asset value IFRS | €43,05 | €39,48 |
Vanwege de gedaalde aanvangsrendementen op toplocaties is NSI terughoudend met nieuwe aankopen. Het bedrijf ziet meer kans om waarde toe te voegen met de (her-)ontwikkeling van kantoren. Eerder had de onderneming drie projecten in het vizier met een totale investering van €300 mln, nu zijn dat er acht met een waarde van €850 mln. Deze projecten staan in de boeken voor €150 mln en vergen een investering van circa €700 mln.
Aantrekkelijk rendement voor NSI
Tegenover de hogere risico’s van projectontwikkeling staat naar verwachting een aantrekkelijk rendement van 6,0 tot 6,5%. Het leegstandsrisico lijkt klein, omdat de pijplijn voor 85% bestaat uit kantoren in Amsterdam. De krapte zal hier niet snel afnemen. Ook start NSI pas met de bouw als een aanzienlijk deel van de ruimte is voorverhuurd.
Timing is onzeker. De bouw van het meest concrete project ‘Landerpoort’ in Amsterdam zal op zijn vroegst pas in het tweede kwartaal van 2021 beginnen. Uitgesmeerd over tien jaar kan de pijplijn echter een significante winstbijdrage leveren. Wel zal NSI waarschijnlijk deels met partners optrekken. Financiering van de ontwikkelingsprojecten is immers een hele opgave, ook al is de balans solide. Dividendgroei laat denk ik nog even op zich wachten, maar een verdere stijging van de intrinsieke waarde is wel aannemelijk. Bij een disagio van 7% en een dividendrendement van 5,5% [actuele-koers issueid=”22987″] verhoog ik het houdadvies naar ‘kopen’.
Grote steden winnen aan belang
NSI heeft de afgelopen jaren een enorme kwaliteitsslag in de portefeuille gemaakt. Sinds 2015 heeft het bedrijf voor circa €1 mrd aan vastgoed aangekocht en verkocht. Gevolg is een per saldo kleinere, meer geconcentreerde portefeuille van €1,3 mrd (2014: €1,7 mrd) die hoofdzakelijk bestaat uit kantoren in de grote steden van Nederland. De focus is komen te liggen op Amsterdam, goed voor 47% van de waarde van de portefeuille, en de andere drie grote steden (26%). Het resterende vastgoed dat nog in de etalage staat heeft een waarde van €141 mln en bestaat hoofdzakelijk uit winkelcentra. Eind dit jaar zal het gewicht van deze panden teruglopen naar minder dan 10% van het totaal. Ook de balans is opgeknapt: de loan-to-value (LTV) is gedaald naar 33,7% eind juni, ten opzichte van 58% in 2012.
