Voor de vastgoedspecialisten van Opti-Investments draait alles om het vergroten van de waarde van vastgoed en direct rendement. Door woningen, supermarkten of hotels scherp in te kopen en gericht te verbeteren ontstaat meerwaarde. Dat verklaart waarom steeds meer particuliere beleggers samen met het team beleggen.
Zodra ze door een pand lopen, ziet het team van Opti-Investments meestal direct waar de kansen liggen om waarde toe te voegen. Dat kan het renoveren en verduurzamen van woningen zijn. Of – bij de aankoop van een wijkwinkelcentrum – het uitbreiden van de supermarkt en winkels. ‘Altijd met oog voor de behoefte van bewoners in de omliggende wijken, het verzorgingsgebied van het winkelcentrum,’ zegt managing director Alexander Gevaerts van Opti-Investments. Hij weet als geen ander dat tevreden huurders zorgen voor een stabiele stroom van huurinkomsten, en op termijn voor een goede winst bij verkoop.
Door de focus op waardecreatie op lange termijn wist de vastgoedspecialist een fondsenportefeuille met een waarde van circa €157 miljoen op te bouwen. Beleggers kunnen mee-beleggen met de initiatiefnemers en het team. Opti-Investments stelt sinds 2022 vastgoedbeleggingsfondsen met een gematigd risicoprofiel samen voor particuliere beleggers. Beleggers delen mee in de huuropbrengsten en de mogelijke waardestijging.
Woningen verduurzamen
Opti-Investments belegt onder meer door vastgoedportefeuilles van bijvoorbeeld (institutionele) beleggers over te nemen. Beleggers die mee-beleggen profiteren van de expertise van het team in het beheren en verbeteren van vastgoed. De strategie is helder: scherp inkopen en vervolgens actief waarde toevoegen aan de vastgoedobjecten. Voor elk pand ontwikkelt het team een plan om de huurinkomsten te optimaliseren en de waarde te vergroten, vertelt Gevaerts. Hij noemt studentenwoningen in diverse steden als voorbeeld. ‘De woningen worden goed onderhouden en waar mogelijk verduurzaamd, bijvoorbeeld door dubbel glas en dakisolatie te plaatsen of installaties te vervangen. Wanneer een huurder vertrekt, wordt de woning verkocht.’ Dat is aantrekkelijk, want een leegstaande woning is meestal aanzienlijk meer waard dan een verhuurde.
Binnenkort geopend; nieuw vastgoedfonds
Op korte termijn opent Opti-Investments een nieuw vastgoedfonds voor beleggers; het Opti-Multi Asset Fund I. Wie belegt wordt mede-eigenaar van de vastgoedportefeuille en profiteert mee van de huurinkomsten en mogelijke waardestijgingen. Het fonds mikt op een gemiddeld totaalrendement van 12% per jaar, waarvan 8,1% per jaar direct aan beleggers wordt uitgekeerd (na belasting Vpb-beleggers). Uitkeringen vinden per kwartaal plaats.
Stabiele huurstroom uit supermarkten
Opti-Investments belegt ook in supermarkten en wijkwinkelcentra met een vaste klantenbasis en stabiele huurstroom. Ook de inflatiebescherming maakt deze beleggingen aantrekkelijk. De huurcontracten – onder meer met supermarkten – zijn vaak langdurig en geïndexeerd. Gevaerts: ‘Mensen hebben altijd hun dagelijkse boodschappen nodig, ongeacht de economische omstandigheden.’ Het team weet bovendien precies welke aanpassingen nodig zijn om van een wijkwinkelcentrum een prettige plek te maken voor huurders én bezoekers. Zoals een breed winkelaanbod. ‘In een wijkwinkelcentrum in Maastricht bleek een populaire foodformule met gebraden kip een mooie aanvulling op het versplein met een supermarkt, kaasboer en bakker.’
Naast het winkelaanbod draait het ook om uitstraling en sfeer, zegt Gevaerts. ‘Denk aan het plaatsen van hanging baskets, manden met bloeiende planten aan de lantaarnpalen. Maar ook aan het direct herstellen van schade door vandalisme en graffiti.’
Alternatieve aanwendbaarheid
Geen pand is hetzelfde. Dat vraagt om ervaring en inzicht. Het team van Opti-Investments beschikt samen over meer dan 75 jaar vastgoedexpertise, wat helpt om kansen snel te herkennen en te benutten. Bijvoorbeeld als een aangekochte vastgoedportefeuille bijzondere objecten bevat. ‘We kijken altijd naar wat de alternatieve aanwendbaarheid wordt genoemd. Soms kun je de waarde verhogen door het pand een andere bestemming te geven.’ Gevaerts noemt als voorbeeld het ombouwen van een hotel tot een appartementencomplex en het omvormen van een bedrijfsruimte tot verhuurbare opslagboxen.
Snel schakelen
Dankzij de sterke achterban van beleggers kan het team snel inspelen op interessante kansen. Zo werd onlangs een wijkwinkelcentrum aan de portefeuille toegevoegd dat ruimte bood voor een extra woonlaag boven de winkels – een inzicht dat de waarde van het vastgoed aanzienlijk verhoogde. Toch besloot het team de bouw niet zelf ter hand te nemen, maar het pand mét een forse overwaarde te verkopen. ‘Zodra je gaat bouwen, begeef je je op het terrein van projectontwikkeling, en dat zou het risicoprofiel van ons vastgoedfonds veranderen. Juist de spreiding over verschillende panden binnen elk fonds zorgt voor een aantrekkelijke balans tussen risico en rendement. Dat spreekt particuliere beleggers aan.’
Meer rendement naar beleggers
Een bekend gezegde binnen vastgoed is dat de grootste winst wordt behaald bij aankoop. Dat is ook de ervaring van Gevaerts, de prijs en voorwaarden waaronder de belegger een pand koopt, bepalen in hoge mate het uiteindelijke rendement. Bij elke aankoop kijkt het team ook nadrukkelijk naar de structuur van het vastgoed, zegt hij. ‘Zo kan het interessant zijn om de gehele vastgoedportefeuille in de huidige structuur voort te zetten; mogelijk is daardoor geen overdrachtsbelasting verschuldigd.’ Dankzij deze opzet zijn er minder kosten vooraf en komt een groter deel van het rendement direct ten goede aan de belegge
Beleggers ontmoeten
Het aantal beleggers dat wil mee-beleggen neemt toe, merkt Gevaerts. ‘We zien dat veel participanten met vergelijkbare vragen rondlopen. Mensen die bijvoorbeeld hun bedrijf hebben verkocht en zoeken naar een goede bestemming voor de opbrengst. Vastgoed is dan een van de interessante beleggingscategorieën. Veel van hen hebben bovendien affiniteit met vastgoed, bijvoorbeeld omdat ze zelf ondernemer waren.’ Een treffend voorbeeld: ‘Binnen een van onze fondsen hebben we een supermarkt gekocht van een ondernemer die inmiddels zelf deelneemt in een van onze vastgoedbeleggingsfondsen.’ Persoonlijk contact kenmerkt de werkwijze van Opti-Investments. ‘We koesteren de band met onze participanten en maken persoonlijk kennis met iedere belegger.’ Veel van hen blijven jarenlang betrokken bij de fondsen. ‘Onze achterban groeit en ontmoet elkaar tijdens de evenementen die wij organiseren.’ Beleggen in vastgoed verbindt mensen, ziet Gevaerts. Dat verbaast hem niet. ‘Een mooi pand in een goede omgeving levert op lange termijn een positief rendement voor iedereen: voor onze beleggers, de gebruikers en de maatschappij.’
Opti-Investments beschikt over een vergunning van de AFM voor het beheren van vastgoedbeleggingsinstellingen.
Zo werkt het: beleggen in vastgoedfondsen
Opti-Investments start regelmatig nieuwe vastgoedbeleggingsfondsen die beleggen in woningen, winkelcentra of ander commercieel vastgoed. In deze besloten fondsen wordt kapitaal van beleggers en van de oprichters samengebracht om gezamenlijk te beleggen in een zorgvuldig geselecteerde vastgoedportefeuille. Belangrijk voordeel: binnen één fonds wordt het vermogen gespreid over meerdere vastgoedobjecten en huurders, wat het risico verkleint. Geïnteresseerde beleggers moeten er wel op tijd bij zijn; na de emissie sluit het fonds voor nieuwe deelnemers.- Lees meer over de lopende fondsen en inschrijfmogelijkheden op www.opti-investments.nl/beleggen