Vastgoedspecialist Opti-Investments mixt verschillende soorten vastgoed – van woningen tot zorgvastgoed en sportlocaties – om een portefeuille te creëren met een aantrekkelijk rendement en beheersbaar risico. De strategie? ‘Actief beheer om de verhuurinkomsten te optimaliseren, plus een aantrekkelijke waardestijging op termijn.’
Wat hebben een padelbaan, een appartementencomplex en zorgvastgoed gemeen? Niet veel – en juist dat maakt ze interessant voor vastgoedspecialist Opti-Investments. Het bedrijf bundelt uiteenlopende objecten in één nieuw vastgoedfonds. Zo ontstaat een aantrekkelijke combinatie van risico en rendement, legt Alexander Gevaerts, managing partner Opti-Investments uit. Elke vastgoedcategorie reageert namelijk anders op bijvoorbeeld economische ontwikkelingen. Ook de omgeving is van invloed op de rendementskansen. ‘We zien kansen om woningen in groeiregio’s in verhuurde staat te kopen en, zodra de huurder de huur opzegt, deze woningen te verduurzamen en te verkopen aan woningzoekenden.’ Beleggen brengt altijd risico’s met zich mee: vastgoed kan in waarde schommelen, huurders kunnen vertrekken. Gevaerts: ‘Verschillende objecten combineren, helpt die risico’s te spreiden en het rendement te versterken.’
Sterk track record
Gevaerts weet waar hij het over heeft. Hij bouwt met meer dan tien jaar ervaring in de vastgoedsector en als tweede generatie vastgoedbelegger voort op een stevige basis. Het team van Opti-Investments heeft samen 75 jaar ervaring in de vastgoedsector en heeft een sterk trackrecord . De bestaande fondsen vertegenwoordigen inmiddels een waarde van circa €150 miljoen. In december volgt een nieuw hoofdstuk met de start van het Opti-Multi Asset Fund I. Wie investeert wordt mede-eigenaar van de vastgoedportefeuille en profiteert mee van de huurinkomsten en mogelijke waardestijgingen. Het fonds mikt op een gemiddeld totaalrendement van 12% per jaar, waarvan 8,1% per jaar direct aan beleggers wordt uitgekeerd (voor belasting). Uitkeringen vinden per kwartaal plaats. De initiatiefnemer investeert zelf altijd mee in het fonds.
Actief beheer
Opti-Investments investeert door portefeuilles van bijvoorbeeld institutionele beleggers over te nemen. Het team ontwikkelt vervolgens per pand een plan om de huurinkomsten te optimaliseren, bijvoorbeeld voor de woningen in studentensteden Groningen en Zwolle in portefeuille. ‘Alles draait om actief beheer,’ zegt Gevaerts. Het assetmanagement doet de onderneming zelf; het technische beheer van de woningen met een partner. Hij en zijn team willen investeren in vastgoed dat aantrekkelijk is voor een brede groep van particuliere en zakelijke huurders én op termijn goed verkoopbaar is. Dus worden panden goed onderhouden en waar mogelijk verduurzaamd, door dubbel glas en dakisolatie te plaatsen of installaties te vervangen. Fijn voor de huurders; zij profiteren direct van een lagere energierekening. Voor beleggers is het interessant dat de waarde van het pand door de verduurzaming kan toenemen. Dat sluit aan bij de uitpondstrategie voor dit deel van het fonds, legt Gevaerts uit. Bij vertrek van een huurder wordt de woning verkocht. ‘De beleggers in het fonds profiteren van de zogeheten delta, het verschil tussen de aan- en verkoopwaarde minus kosten. Een woning is leeg meestal veel meer waard dan in verhuurde staat.’
Padelbaan in portefeuille
Gevaerts ziet dat beleggers steeds meer waarde hechten aan goed gespreide vastgoedbeleggingen. Zowel bestaande relaties als nieuwe investeerders tonen dan ook interesse in het nieuwe fonds. De diverse portefeuille spreekt hen aan; van woningen, zorgvastgoed tot – verrassend – een bedrijfsruimte met onder andere padelbanen. De padelsport groeide de afgelopen jaren uit van hype tot een volwassen sport, met jaarlijks dubbele groeicijfers in het aantal spelers. Dat levert stabiele inkomsten op voor de exploitanten: de banen zijn van ’s ochtends vroeg tot ’s avonds bezet.
Groningen en Zwolle
Door de jarenlange ervaring ziet het team van Opti-Investments snel waar kansen liggen. Dankzij de solide financiële positie kan het fonds daar ook op inspelen. Gevaerts noemt als voorbeeld de focus in de nieuwe portefeuille op woningen gelegen in groeiregio’s zoals de stad Groningen en Zwolle. ‘De vraag naar huisvesting blijft op deze locaties groeien en dat biedt ons perspectief voor onze uitpondstrategie.’
Fiscale voordelen
De structuur van het Opti-Multi Asset Fund I biedt fiscale voordelen. Beleggers die via een bv deelnemen, profiteren van de deelnemingsvrijstelling: de winst die het fonds behaalt op de belegging – zoals rendement of waardestijging – wordt niet nog eens belast met vennootschapsbelasting. Ook is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd omdat het gaat om de voortzetting van bestaande vastgoedportefeuilles. Dankzij deze opzet komt een groter deel van het rendement direct ten goede aan de beleggers.
Waarden van een familiebedrijf
‘We willen dat de portefeuille gestaag en gezond groeit,’ zegt Gevaerts. Hij en zijn team richten zich nadrukkelijk op de lange termijn. Opti-Investments mag dan formeel geen familiebedrijf zijn, Gevaerts omarmt wél de waarden die daarbij horen: aandacht voor duurzame waardecreatie en hechte, langdurige relaties met beleggers. ‘We koesteren de band met onze participanten en maken persoonlijk kennis met iedere belegger,’ vertelt hij. Die persoonlijke aanpak werpt zijn vruchten af: veel beleggers blijven jarenlang betrokken bij de fondsen van Opti-Investments en investeren straks ook in het Opti-Multi Asset Fund I. Het nieuwe fonds heeft een onbepaalde looptijd met een beoogd verkoopmoment na circa tien jaar. Aan het einde van die periode wordt de portefeuille verkocht en de opbrengst gedeeld met de beleggers, die mede-eigenaar zijn van het vastgoed in het fonds. ‘Zij ontvangen naast het jaarlijkse rendement ook 75 procent van de gerealiseerde waardestijging,’ zegt Gevaerts.
Investeer nu:
Opti-Investments verwacht in december Opti-Multi Asset Fund I te lanceren. Benieuwd naar de mogelijkheden om in te schrijven en de risico’s van het fonds? U vindt het fonds hier. Opti-Investments heeft een vergunning van de AFM voor het beheren van vastgoedbeleggingsinstellingen.