Vastgoedaandelen gedragen zich net als gewone aandelen en kunnen grote koersuitslagen laten zien. Dat blijkt dit jaar eens te meer. De Amerikaanse vastgoedsector staat op een negatief totaalrendement van 27%. In de eurozone kijken vastgoedaandelen zelfs tegen een verlies aan van 38%.
De vastgoedsector doet het met dergelijke uitslagen nog een stuk slechter dan de brede markt. Maar daaraan zal snel een einde komen. De voornaamste oorzaak van de diepe dip is de rappe rentestijging. Die zal op termijn leiden tot hogere financieringslasten voor vastgoedbedrijven en mogelijk ook tot lagere vastgoedprijzen. Bovendien hebben juist vastgoedfondsen en andere hoog-dividendaandelen in de voorbije jaren geprofiteerd van de daling van de rente naar extreem lage niveaus en de zoektocht naar rendement die daardoor is ontstaan. Dankzij de gestegen yields vormen obligaties inmiddels weer een serieus alternatief voor dividendaandelen. Dat zorgt voor extra koersdruk.
Gunstig instapmoment vastgoedaandelen
Dit jaar kunnen we wel afschrijven, maar in 2023 zie ik de vastgoedsector een sterke comeback maken. Daar zijn meerdere redenen voor. Ten eerste zijn de verwachte waardedalingen en vergrote kans op een recessie ondertussen wel in de koersen verwerkt. De mondiale vastgoedsector noteert tegen een fors disagio van circa 30%. Voor kantoren (-39%) en woningen (-43%) is het verschil tussen de intrinsieke waarde en de koersen het grootst. Retail is in de afgelopen jaren al flink afgewaardeerd, maar noteert niettemin nog tegen een discount van 28%. Op waarderingsgronden is sprake van een gunstig instapmoment.
Bovendien komt het einde van de verkrappingscyclus dichterbij, nu de economische vooruitzichten snel verslechteren. De tegenwind van rentestijgingen valt in de loop van volgend jaar mogelijk weg. Uit onderzoek blijkt dat de sector dan sterk kan herstellen. Na de laatste rentestap van de Federal Reserve leverden Amerikaanse vastgoedfondsen in de daaropvolgende zes maanden gemiddeld genomen 34,8% op, tegen 18,5% voor de S&P500.
Vastgoedaandelen bieden mooie buffer
Hoewel de inflatie waarschijnlijk heeft gepiekt en volgend jaar duidelijk zal afnemen, blijft deze naar verwachting langer op een hoger niveau dan afgelopen decennium. Vastgoed vormt hiertegen een goede buffer, hoewel het zeker geen perfecte hedge is.
Uit het verleden blijkt dat huurinkomsten en waardegroei op lange termijn de inflatie bijhouden. Huren zijn immers veelal gekoppeld aan de consumentenprijzen en de vervangingskosten van het vastgoed stijgen normaliter mee met de inflatie. Die eigenschappen zorgen ervoor dat beleggers de vastgoedaandelen snel weer zullen omarmen.