De Europese vastgoedsector heeft sinds begin september circa 9% verloren en ook de meeste Nederlandse fondsen staan onder druk. Unibail-Rodamco noteert in lijn met de sector 8% lager; bij Vastned en Eurocommercial Properties (ECP) blijven de verliezen beperkt tot 5%. Aanleiding voor de koersdalingen is de toenemende kans op een renteverhoging door de Amerikaanse centrale bank en daarmee samenhangende oplopende rente op staatsleningen. Vastgoed heeft immers als geen ander geprofiteerd van de naar extreem lage niveaus gedaalde rente. Dit heeft een grote investeringsvraag naar eersteklas vastgoed op gang gebracht, waardoor de aanvangsrendementen zijn gedaald en de prijzen zijn gestegen. Bovendien werkt de sector met veel vreemd vermogen en heeft de rentedaling tot aanzienlijk lagere rentelasten geleid. Wanneer de ‘yields’ op staatsobligaties stijgen, dan is de kans groot dat de aanvangsrendementen op vastgoed op een gegeven moment weer oplopen en de prijzen onder druk komen.
Voorlopig is dit echter niet aan de orde, gelet op de hardnekkig lage inflatie en zwakke economische groei in Europa. De kans is groot dat de rente hier nog heel lang op een laag niveau blijft. Wij verwachten daarom dat de markt voor eersteklas vastgoed zich goed blijft ontwikkelen. Een rentestijging wijst bovendien op een aantrekkende economie, wat tot uiting zal komen in een betere huurgroei en lagere leegstand. Aangezien de meeste fondsen zich de voorbije jaren tegen lage rentetarieven voor langere periodes hebben geherfinancierd, zal een rentestijging voorlopig ook niet leiden tot aanzienlijk hogere financieringslasten. Niettemin kunnen de koersen nog meer onder druk komen als de rentestijging doorzet. De Nederlandse vastgoedaandelen bieden echter een relatief hoog dividendrendement, variërend van 4,7% voor Unibail-Rodamco tot maar liefst 6,9% voor Wereldhave. Hierdoor verliest de sector pas zijn glans bij een fors hogere rente. Dat zien we niet zo snel gebeuren. Een verdere koersdaling zien we daarom eerder als een goed instapmoment. Onze voorkeur blijft daarbij uitgaan naar de kwaliteitsfondsen Unibail-Rodamco en ECP. Eerstgenoemde is met een stevig agio van 30% naar onze mening nu nog wat te duur en blijft op houden. Een goedkoper alternatief is ECP (‘kopen’), dat slechts 4% boven intrinsiek noteert en een dividendrendement biedt van 5,3%. Op 3 november gaat het aandeel ex-dividend.
Lees ook: Unibail-Rodamco blijft aan de saaie kant
