Na een aantal rustige jaren, komen er de laatste tijd meer niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen naar de markt. Beleggers zijn door de lage rente en wispelturige aandelenmarkten op zoek naar alternatieve beleggingen. Ook het herstel van de vastgoedmarkten draagt bij aan de hernieuwde interesse in deze producten. De opleving in de sector trekt echter ook ‘snelle jongens’ aan die makkelijk geld willen verdienen. De kans op fraude is groot, blijkt uit het verleden. Hoe kunnen beleggers zeer risicovolle en mogelijk frauduleuze producten ontlopen? Vier tips.
Stap 1
Kies voor AFM-toezicht
Over het algemeen is het verstandig om alleen in zee te gaan met partijen die onder toezicht staan van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Let daarbij op dat het aangeboden product zelf ook onder het toezicht valt, zodat er een goedgekeurd prospectus is en de vergunning dus niet als een marketinginstrument wordt ingezet. Toezicht van de AFM is weliswaar geen kwaliteitsstempel, maar verkleint de kans op fraude aanzienlijk. Is er een vergunning van de AFM, dan voldoet de aanbieder aan de minimale kapitaalvereisten, zijn de bestuurders getoetst op hun integriteit en deskundigheid en is de publicatie van een jaarrekening verplicht. Controleer wel of de jaarrekening een accountantsverklaring bevat. Helaas zijn er nog veel aanbieders die vrijgesteld zijn van toezicht omdat ze een minimale investering van €100.000 hanteren of in totaal minder dan €2,5 mln willen ophalen.
Stap 2
Beoordeel de informatie
Het prospectus bevat essentiële informatie over de risico’s, het onderliggende vastgoed, de financiële prognoses, de zekerheden en kosten voor beleggers en de financiële positie van de aanbieder/beheerder, en moet dus goed worden bestudeerd. Louter op basis van een kort informatiememorandum of een brochure is een goede beoordeling van het product niet mogelijk. Fraudeurs geven veel aandacht aan een professionele presentatie, met bijvoorbeeld een gelikte website en glanzende brochure, maar de inhoudelijke informatie laat veelal te wensen over. Over de risico’s wordt bijvoorbeeld niet gerept, de prognoses zijn niet of slecht onderbouwd of het is niet duidelijk waarin beleggers nu eigenlijk hun geld steken. Als de aanbieder is vrijgesteld van toezicht, dan is het zaak om zelf gegevens op te vragen bij de Kamer van Koophandel. Partijen die er zwak voor staan of geen recente jaarrekening hebben gedeponeerd, moet u uiteraard mijden. Doe sowieso onderzoek naar de personen achter de aanbieding. Hun trackrecord en ervaring zijn van doorslaggevend belang voor het succes van een belegging. Zoek op internet naar de namen van de bestuurders en kijk naar hun netwerk op LinkedIn. Hoe lang bestaat het bedrijf al en waar is gevestigd? Ga gerust op bezoek. Banken hebben meer mogelijkheden om personen te screenen, zodat het een voordeel is als het vastgoed deels wordt gefinancierd met een hypotheek van een van de Nederlandse grootbanken.
Stap 3
Selecteer op kwaliteit
Het onderliggende vastgoed dient het beoogde rendement te genereren en moet dus kritisch worden bekeken. In de brochures en advertenties spreken de aanbieders vaak over hoogwaardig vastgoed, maar regelmatig betreft het panden op minder goede locaties. Aangezien de tweedeling tussen de top en de onderkant van de markt alleen maar toeneemt, schuilt daarin een gevaar. Van groot belang is dat het vastgoed langjarig is verhuurd aan kredietwaardige partijen, waarbij de gemiddelde looptijd van de huurcontracten de looptijd van het product ruimschoots overstijgt. Omwille van een goede risicospreiding, is het een voordeel als er meerdere panden en huurders zijn. Kijk ook of er een taxatierapport van een onafhankelijke taxateur aanwezig is. Investeer bij voorkeur niet in buitenlandse projecten, want die zijn vanwege de gebrekkige controlemogelijkheden erg gevoelig voor fraude.
Stap 4
Controleer de prognoses
Fraudeurs lokken beleggers meestal met hoge rendementen en garanties. Risico en rendement gaan echter hand in hand, en garanties stellen in de praktijk weinig voor. Kijk daarom goed naar de onderbouwing van de prognoses. Met welke huurgroei houdt de aanbieder rekening en is die prognose realistisch, gezien de inflatie? Is er in de exploitatie ruimte voor tegenvallers, zoals onvoorzien onderhoud of leegstand? Op welke waardering is de verkoopwinst gebaseerd en valt de geplande exit niet samen met de expiratie van een groot huurcontract? Lopen er tijdens de looptijd leningen af, dan brengt dit uiteraard ook een risico met zich mee. Mijd fondsen met een hoge schuldgraad. Die kan weliswaar het rendement flink opkrikken, maar brengt een fonds ook in de problemen als de markt verslechtert. Het eigen vermogen wordt dan namelijk snel weggevaagd, waardoor herfinanciering lastig is en banken mogelijk tot gedwongen verkoop van het vastgoed overgaan. Investeer tot slot alleen als er een echt onafhankelijke stichting of liefst een externe partij is, die het juridische eigendom van het vastgoed bewaart en de geldstromen controleert.
Recent debacle
Van tijd tot tijd duiken er in de besloten vastgoedsector nieuwe fraudezaken op. Zo legde het Openbaar Ministerie eind vorig jaar lange celstraffen op aan diverse leden van de familie achter Weststaete. De vastgoedfondsen van dit vehikel zouden investeren in Duitse winkels en woningen, maar in de praktijk werd slechts een fractie van de inleg belegd. 700 beleggers gingen in totaal voor €24 mln het schip in.
Vastgoed in het kort
Marktherstel
De Nederlandse commerciële vastgoedmarkt trekt na jaren van malaise weer aan. Het beleggingsvolume over 2015 zal naar verwachting zeker hoger zijn dan de €9,5 mrd van 2014.
Rendement
Een directe vastgoedbelegging in Nederland zonder financiering gaf vorig jaar een totaalrendement van 8,6%.
Verliezen
Veel besloten vastgoedfondsen profiteren nauwelijks van het herstel omdat ze met name in secundaire kantoren hebben belegd. Afwaarderingen leiden hier tot grote problemen.
Marktomvang
Nederlandse particuliere beleggers hadden in 2011 circa €5,5 mrd in besloten vastgoedfondsen gestoken.
Besloten fondsen
Niet-beursgenoteerde of besloten vastgoedfondsen komen voornamelijk voor in de vorm van een commanditaire vennootschap (CV), een maatschap of een obligatie. Voor de financiering van het vastgoed brengen de participanten het eigen vermogen in, veelal aangevuld met een hypothecaire lening. De beheerders investeren de inleg, nemen de exploitatie voor hun rekening en proberen het vastgoed na een periode van gemiddeld tussen de vijf en tien jaar weer te verkopen. Participanten delen mee in de huuropbrengsten en meestal ook in het verkoopresultaat.
Nauwelijks zekerheden
Een groot nadeel van besloten vastgoedfondsen is de vaak ingewikkelde juridische structuur, waardoor de transparantie beperkt is. Beleggers denken dat ze mede-eigenaar worden van een kantoor- of winkelpand, maar dat hoeft helemaal niet het geval te zijn. Via diverse lagen bv’s wordt hun inleg doorgeleend aan een entiteit die het vastgoed daadwerkelijk in bezit heeft. Dit levert onbekende tegenpartijrisico’s op, terwijl beleggers nauwelijks zekerheden hebben. Met de invoering van de Europese Richtlijn AIFMD moeten aanbieders die onder toezicht staan van de AFM een externe bewaarder aanstellen. Die heeft het juridische eigendom van het vastgoed en controleert de geldstromen. Dit is een noodzakelijk vangnet.
Alternatieven
Wie overweegt om in een besloten vastgoedfonds te investeren, doet er altijd verstandig aan om te kijken of er geen beursgenoteerde alternatieven voorhanden zijn. Vastgoed is bij uitstek een illiquide belegging en vraagt dus om een lange beleggingshorizon, hetgeen strijdig is met de korte looptijd van de meeste besloten fondsen. Beursgenoteerde vastgoedaandelen zitten bovendien vooral in het topsegment, kennen een brede risicospreiding, een goede corporate governance, lage kosten en hebben over het algemeen een lagere leverage. Bovendien kunnen beleggers dagelijks in- en uitstappen, terwijl besloten vastgoed niet of nauwelijks verhandelbaar is.
Favoriete structuur
In het geval van een CV of maatschap worden beleggers economisch eigenaar van het vastgoed, zodat deze structuur de meeste zekerheid biedt. Een onafhankelijke stichting of, beter nog, een externe bewaarder moet hier de belangen van de participanten waarborgen. Vastgoedobligaties zijn doorgaans niet interessant. Participanten brengen hier het eigen vermogen in, maar delen meestal niet mee in de verkoopwinst. Ook hebben ze weinig zekerheden en zeggenschap. Garanties over de hoofdsom en vaste rentebetalingen zijn met een korreltje zout te nemen.
