Met beursgenoteerd vastgoed waren de afgelopen decennia betere rendementen te behalen dan met aandelen en obligaties. Deze superieure prestaties zijn voor een belangrijk deel te danken aan de relatief hoge dividenduitkeringen. Dat maakt deze beleggingscategorie bij uitstek geschikt voor beleggers die inkomsten uit hun portefeuille wensen. Door de stabiele, veelal geïndexeerde opbrengsten uit langjarige huurcontracten geldt vastgoed ook als een defensieve belegging. Maar lang niet alle beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben een laag risicoprofiel. Waar moet je op letten bij het beleggen in vastgoedaandelen, als kapitaalbehoud en een regelmatige dividendstroom voorop staan?
STAP 1
SPREID DE RISICO’S
Net als bij een belegging in gewone aandelen is het zaak om niet alle eieren in één mandje te leggen maar uw investering te spreiden over meerdere vastgoedfondsen. Zodoende verlaagt u de risico’s. Hoewel de meeste grote beursgenoteerde vastgoedfondsen in tientallen objecten beleggen, hebben ze ook vaak een duidelijke geografische en sectorale focus. Zorg er dus voor dat de risico’s binnen de eigen portefeuille goed zijn gespreid over meerdere landen, regio’s en sectoren. Daarbij heeft elke vastgoedsector zijn eigen kenmerken. Zo reageert de kantorenmarkt over het algemeen sterker op conjuncturele veranderingen dan de winkelmarkt. Grote winkelcentra behoren tot de meest defensieve vastgoedbeleggingen, vanwege hun schaalgrootte en vaak strikte planningsrestricties.
STAP 2
GA VOOR KWALITEIT
Meer dan ooit is de kwaliteit van zowel de locatie als het object belangrijk bij een vastgoedbelegging. Huurders en beleggers richten zich momenteel vooral op het topsegment van de markt, terwijl secundaire locaties steeds meer onder druk komen. In de winkelmarkt speelt ook de opkomst van internet als verkoopkanaal een rol, wat vooral de winkeliers op minder goede locaties raakt. In de kantorenmarkt hebben duurzame gebouwen in de binnensteden, dichtbij alle voorzieningen, de beste perspectieven. Naast de locaties geven het netto aanvangsrendement (netto huuropbrengsten gedeeld door de waarde van het vastgoed), de leegstand en vergelijkbare huurgroei beleggers een goede indruk van de kwaliteit van een vastgoedportefeuille. Een laag netto aanvangsrendement duidt in de regel op een laag risicoprofiel van het vastgoed an sich.
STAP 3
BEPERK DE HEFBOOM
In de vastgoedsector wordt veel met vreemd vermogen gewerkt, waardoor de ontwikkelingen op de financieringsmarkt en de rentestand van groot belang zijn. De inzet van vreemd vermogen werkt als een hefboom en kan het rendement op het eigen vermogen aanzienlijk vergroten, maar voegt tegelijkertijd ook veel risico toe. Niet alleen is de invloed van stijgende rentetarieven op de resultaten groter, ook het eigen vermogen slinkt snel bij waardedalingen. Hierdoor kunnen er ook problemen ontstaan bij herfinanciering. Zeker in de huidige omgeving, waarin de rente oploopt, verdienen vastgoedfondsen met een ‘loan-to-value’ (LTV, ofwel de verhouding tussen de nettoschuld en de waarde van het vastgoed) van 45% of minder en weinig kortlopende leningen de voorkeur.
STAP 4
KIES VOOR ZEKERHEID
Niet de hoogte van het dividendrendement, maar de houdbaarheid van de dividenduitkering moet voorop staan bij de selectie van een vastgoedfonds. Beleg daarom in vastgoedfondsen die een stabiele cashflow generen in de vorm van voorspelbare – zekere −huurinkomsten. De portefeuille moet langjarig zijn verhuurd aan een goed gespreid bestand van kredietwaardige huurders. Verder is het verstandig om voorzichtig te zijn met vastgoedfondsen die ook zelf projecten ontwikkelen. Dat is zeer risicovol, zeker als een object slechts voor een klein deel is voorverhuurd.
STAP 5
KOOP TEGEN EEN KORTING
Beursgenoteerde vastgoedfondsen gedragen zich net als gewone aandelen en kunnen grote koersuitslagen laten zien. Het gevolg is dat de fondsen van tijd tot tijd tegen een flinke korting of premie ten opzichte van de boekwaarde (bezittingen minus schulden) per aandeel noteren. Slimme beleggers maken daar gebruik van en kopen de aandelen onder hun boekwaarde. Een waarschuwing is echter wel op zijn plaats, want de korting kan volledig terecht zijn als de groeiverwachtingen negatief zijn en de boekwaarde in de toekomst daalt. Aan de andere kant mag een fonds best tegen een premie noteren indien er uitzicht is op waardegroei van de vastgoedportefeuille. Of een premie gerechtvaardigd is, hangt dan ook vooral af van het huurgroeipotentieel en de waardering van het vastgoed.
Pensioenfondsen in vastgoed
Met een vastgoedallocatie van ongeveer 5,5% is de mondiale pensioensector een grote vastgoedbelegger. Waar Nederlandse pensioenfondsen vroeger vooral direct in vastgoed investeerden, kiezen ze de laatste jaren steeds vaker voor een indirecte belegging via zowel genoteerde als niet-genoteerde vastgoedfondsen. De reden daarvoor is dat de kosten van directe vastgoedbeleggingen vooral voor de kleinere en middelgrote pensioenfondsen hoog zijn. Daarnaast missen ze de benodigde expertise.
[su_accordion]
[su_spoiler title=”Unibail-Rodamco”]
Unibail-Rodamco is het grootste beursgenoteerde vastgoedfonds van Europa, met een beurswaarde van ruim €18 mrd.
[/su_spoiler]
[su_accordion]
[su_spoiler title=”Vastgoedindex”]
De Frans-Nederlandse combinatie drukt daardoor een flinke stempel op de FTSE EPRA/ NAREIT Europe Index, waarin het een gewicht heeft van ruim 16%
[/su_spoiler]
[su_accordion]
[su_spoiler title=”Kantorenmarkt”]
Hoewel kantoren het leeuwendeel van de commerciële vastgoedmarkten vertegenwoordigen, wordt het Beursplein gedomineerd door winkelfondsen.
[/su_spoiler]
[su_accordion]
[su_spoiler title=”Focus op winkels”]
De meeste Nederlandse fondsen verschuiven hun activiteiten van kantoren naar winkels. Hier zijn stabielere rendementen mogelijk en is meer waarde toe te voegen.
[/su_spoiler]
Beleggingsmogelijkheden
Naast een directe investering, kunnen beleggers in vastgoed investeren via beursgenoteerde of besloten fondsen. Dat maakt spreiding makkelijk, maar de fondsen zijn soms zwaar gefinancierd met alle risico’s van dien. Beursgenoteerd vastgoed beweegt bovendien met de aandelenmarkt mee, waardoor diversificatievoordelen wegvallen. Beleggingsfondsen en indextrackers die in vastgoedaandelen beleggen, brengen een dubbele kostenstructuur met zich mee.
Fiscaal voordeel
Een belangrijk voordeel van beursgenoteerde vastgoedfondsen is dat de meeste gebruikmaken van de fiscaal aantrekkelijke REIT-structuur (Real Estate Investments Trusts), in Nederland te vergelijken met de fiscale beleggingsinstelling (FBI). Hierdoor hoeven zij geen vennootschapsbelasting af te dragen. Wel moet het resultaat vrijwel volledig worden uitgekeerd aan de aandeelhouders. Bovendien is er een limiet aan de vastgoedfinanciering.
Sterke outperformance
Vastgoedaandelen presteerden de laatste tien jaar wereldwijd bovengemiddeld, met een totaalrendement (net return) van gemiddeld 11,5% per jaar tegen 6,9% voor de MSCI World Index. Het totaalrendement van de FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index, de belangrijkste benchmark voor de Europese sector, lag op gemiddeld 9,8% per jaar, versus 7,9% voor de brede Europese aandelenmarkt. Tweederde van de fondsen in deze index heeft een REIT-structuur.
Inflatiebescherming
Door de geïndexeerde huurcontracten geldt vastgoed als een goede inflatiehedge. Uit onderzoek van de Amerikaanse vermogensbeheerder Cohen & Steers blijkt dat vastgoedfondsen in periodes van stijgende inflatie een totaalrendement boekten van gemiddeld 9,5% per jaar. Wel is het zo dat alleen vastgoed op de beste – schaarse − locaties de ‘pricing power’ heeft om de huren in lijn met de inflatie te verhogen.
Renterisico
Op vastgoed zit vaak een stevige financiering, zodat een rentestijging grote invloed kan hebben op het resultaat. Daar komt bij dat de relatieve aantrekkelijkheid van obligaties bij een hogere rente toeneemt, waardoor vastgoedwaarderingen onder druk kunnen komen. Aan de andere kant wijst een hogere rente doorgaans op een aantrekkende economische groei, wat tot hogere huren en een betere bezettingsgraad kan leiden.
