Na de succesvolle herpositionering van de vastgoedportefeuille kan Mercialys zich weer richten op groei. De onderwaardering van het aandeel zal hierdoor teruglopen.
Beleggers zien de winkelvastgoedfondsen in Europa weer helemaal zitten. Ook het Franse Mercialys doet het goed, met een koersstijging van 12% sinds begin januari. Inclusief het dividend van €1 per aandeel komt het jaarrendement tot nu toe zelfs uit op circa 23%. Het sentiment is verbeterd doordat er een einde is gekomen aan de jarenlange afwaarderingen van het vastgoed en de negatieve invloed van e-commerce op de operationele prestaties vooralsnog beperkt blijft.
Mercialys boekte in het eerste halfjaar een fraaie autonome huurstijging van 3,1%. Het directe beleggingsresultaat steeg met 3,9% naar €61,6 mln. Voor heel het jaar werd de winstprognose opgetrokken naar een bandbreedte van €1,24 tot €1,27 per aandeel, tegen de eerdere verwachting van €1,22-1,25. In het midden van de bandbreedte impliceert dit een winststijging van 3,7% vergeleken met 2024. Verder herhaalde Mercialys het voornemen om minstens €1 aan dividend uit te keren. De winkelcentra presteren relatief goed. Over de twaalf maanden tot en met juni trokken ze 3,4% meer bezoekers, tegen een plus van 1% voor de landelijke benchmark.
De winkelomzetten kwamen over deze periode 1,7% hoger uit, 50 basispunten meer dan de nationale index. De leegstand bleef vrijwel stabiel op 2,9%, het laagste niveau sinds 2020. Voor de kernportefeuille, die 95% van de totale waarde vertegenwoordigt, is sprake van frictieleegstand van slechts 2%. Ook de vastgoedprijzen zitten weer in de lift, na een dalende trend sinds 2019. Eind juni werden de winkelcentra getaxeerd op €2,9 mrd, een vergelijkbare stijging van 1,6% op jaarbasis.
Succesvolle herpositionering
Mercialys plukt de vruchten van de succesvolle herpositionering van de vastgoedportefeuille. Waar het bedrijf in 2005 nog 148 winkelcentra had verspreid over Frankrijk, bestaat de huidige kern uit 34 winkelcentra die gelegen zijn in een aantal specifieke regio’s rond dynamische steden zoals Marseille, Aix-en-Provence, Toulouse, Rennes en Grenoble. Deze steden zijn aantrekkelijk voor toeristen of relatief welvarend. 28 winkelcentra hebben een dominante positie in hun verzorgingsgebied, met een gemiddelde omvang van 30.000 vierkante meter.
De resterende kleinere winkelcentra die niet tot de kern behoren, gaat het bedrijf verkopen of herontwikkelen. Mercialys herpositioneerde ook zijn foodstrategie. Waar de onderneming ooit vrijwel volledig afhankelijk was van Casino-hypermarkten, zijn inmiddels contracten gesloten met onder meer Auchan, Intermarché en Carrefour. Die hebben de winkels van het noodlijdende Casino overgenomen. Food maakt nu ruim 16% van de huurinkomsten uit en het segment is goed gespreid over zes verschillende supermarktketens.
Lees ook Europees vastgoed | Profiteren van hoge kortingen
De top 3-huurders bestaat uit Intermarche (5,6%), Auchan (5,3%) en Carrefour (2,4%), maar op middellange termijn moet geen enkele retailer meer dan 3% van de huurinkomsten voor zijn rekening nemen. Het nog altijd flinke aandeel van hypermarkten in de huuropbrengsten is een risico, want dit segment staat al langer onder druk door flinke concurrentie en e-commerce. In 2027 expireren huurcontracten voor zeven hypermarkten, die in totaal 9,7% van de totale huurinkomsten vertegenwoordigen. Drie jaar later komen er nog eens vijf huurcontracten vrij, voor 3,6% van de huursom.
Volgens Mercialys staan er echter al meerdere retailers klaar om de potentieel vrijkomende vierkante meters in te vullen. Voordeel is dat het bedrijf de grote winkels kan ombouwen tot kleinere winkels, waar veel meer vraag naar is. Dit deed het al met voormalige Casino-hypermarkten in Brest en Niort, die herverhuurd zijn aan Leclerc, Grand Frais en Lidl.
Groeiversnelling
Tegelijkertijd heeft het bedrijf zijn actieve investeringsstrategie weer hervat. Dit jaar nam Mercialys volledig bezit van fondsbeheerder ImocomPartners, goed voor retailparken met een waarde van €650 mln. Dit levert vaste beheerinkomsten op, terwijl het ook uitzicht biedt op nieuwe investeringskansen. Daarnaast werden het winkelcentrum Saint-Genis 2 nabij Lyon en de resterende 49% in Hyperthetis, eigenaar van vijf winkelcentra, overgenomen.
De acquisities vergden een investering van €188 mln tegen een gemiddeld aanvangsrendement van bijna 9%, ruim boven de interne doelstelling van 7%. Door deze investeringen loopt de loan-to-value (LTV) ratio op naar 42,5%, tegen 38,2% eind 2024. De ruimte voor nieuwe aankopen is daarmee voorlopig beperkt. Mercialys rekent echter op verdere waardestijgingen van de portefeuille en gaat nog wat desinvesteren, zodat de LTV weer zal dalen. De financieringsverplichting van projecten waaraan Mercialys zich reeds heeft gecommitteerd bedraagt slechts circa €23 mln. De totale pijplijn bevat voor ruim €400 mln aan projecten verspreid over de jaren tot 2029, waaronder een gemengde wijkontwikkeling in Angers en een businesspark op La Réunion.
Advies aandeel Mercialys naar ‘kopen’
De recente investeringen en pijplijn maken naar verwachting een versnelling mogelijk van de winstgroei per aandeel vergeleken met de jaarlijkse stijging van 3,4% sinds 2021. Ik ga ervan uit dat Mercialys (Investeerderspagina) de pay-out ratio op circa 83% handhaaft of zelfs wat verhoogt, waardoor het dividend minstens in lijn met de winst per aandeel zal toenemen. Voor dit jaar taxeer ik het dividend op €1,04 per aandeel, wat een hoog dividendrendement oplevert van 9,1%. Ook de flinke korting op de intrinsieke waarde van 27% onderstreept de lage waardering van het aandeel. Nu de vastgoedprijzen weer stijgen en de risico’s in de huurdersmix zijn afgenomen, is een herwaardering van het aandeel gerechtvaardigd.
