De expansie op de aantrekkelijke Poolse woningmarkt zal de kasgeneratie van het vastgoedfonds dat wij tippen, versnellen. Dit maakt een forse dividendsprong mogelijk.
Met een beurswaarde van €2,8 mrd is TAG Immobilien het derde grootste beursgenoteerde woningfonds in Duitsland. In de afgelopen vier jaar is de koers gehalveerd als gevolg van de verslechterde marktomstandigheden. Door de rappe stijging van de Duitse kapitaalmarktrente kwamen de huizenprijzen onder druk te staan en moest TAG een waardedaling incasseren van bijna 19%. Om de balans te stutten werd het dividend over 2022 en 2023 geschrapt en is vastgoed in Duitsland verkocht. Daar stonden stevige investeringen in grondposities in Polen tegenover. Toch is de loan-to-value ratio flink gedaald naar het ten doel gestelde niveau van circa 45%, tegen 47% eind 2023.
Het bedrijf is kortom weer in rustiger vaarwater beland, zeker nu de vastgoedprijzen in Duitsland weer aantrekken. In het eerste halfjaar werd de Duitse vastgoedportefeuille 1,4% meer waard, na een opwaardering van 0,9% in de tweede helft van vorig jaar. TAG draait operationeel sterk, met een verlaagde leegstand en solide huurgroei. Kredietbeoordelaars hebben de verbeterde perspectieven aangegrepen om de rating te verhogen. Moody’s trok zijn oordeel vorig jaar op van high yield naar investment grade (Baa3) en stelde onlangs de vooruitzichten voor de rating opwaarts bij naar ‘positief’. S&P Global verhoogde kort geleden ook de voortuitzichten naar ‘positief’ en hield daarbij vast aan zijn investment grade BBB- oordeel. Aanleiding was de recente overname in Polen en de herfinanciering die daarop volgde.
Poolse portefeuille
Voor PLN 2,4 mrd (circa €565 mln) heeft TAG ruim 5.300 nieuwbouwappartementen overgenomen van R4R Poland, een joint-venture tussen PIMCO en projectontwikkelaar Echo Investment. Sinds 2019 is TAG actief in Polen, via de verhuur van appartementen en de ontwikkeling van nieuwbouw voor de verkoop. De overname voegt posities toe in de aantrekkelijke steden Warschau, Krakow en Gdansk, conform de strategie om in Polen alleen in A-steden te investeren. De appartementen zijn in de afgelopen drie jaar opgeleverd en bijna volledig verhuurd.
Na de overname groeit de Poolse portefeuille naar circa 8.700 verhuurde appartementen en 1.450 appartementen in aanbouw, die grotendeels volgend jaar gereed zijn. De strategische doelstelling van 10.000 huurappartementen in Polen is daarmee behaald, maar TAG wil de komende jaren verder uitbreiden in het land. In Duitsland heeft TAG 83.000 appartementen in met name het noorden en oosten van het land. Deze woningen worden voor verhuur aangehouden en beheerd, waarbij TAG mikt op B-locaties in middelgrote topsteden of A-locaties in wat kleinere steden. Op pro forma basis groeit de totale vastgoedportefeuille naar €7,3 mrd, waarbij Duitsland 72% vertegenwoordigt en Polen 28%.
In 2026 zal de overname circa 11,5% toevoegen aan de netto huuropbrengsten en 14% aan het aangepaste ebitda. Naar verwachting zal de acquisitie een positieve bijdrage leveren aan de winst per aandeel, wat TAG bij de derdekwartaalcijfers nader zal specificeren. De overname is gefinancierd met een obligatielening, een aandelenemissie en een converteerbare obligatielening. De emissie betrof 7% van het aantal uitstaande aandelen en de convertible leidt tot een potentiële winstverwatering van ongeveer 3%. Deutsche Bank verwacht dat de acquisitie ruim 7% bijdraagt aan de winst per aandeel in 2026.
Dividendgroei
Volgend jaar zou de winst per aandeel kunnen uitkomen op €1,07. TAG hervatte over 2024 het dividend op €0,40 per aandeel en keerde daarmee slechts 40% van de winst uit. Vanaf 2026 wil het bedrijf echter minstens 50% gaan uitkeren, waarmee het dividend zou uitkomen op €0,55 per aandeel. De consensus onder analisten zit overigens nog wat hoger, op €0,58 per aandeel voor 2026. Er is nog veel ruimte om de pay-out ratio verder te verhogen, want in de jaren voor de Duitse vastgoedcrisis lag deze op 75%.
Ik verwacht dat TAG het uitkeringspercentage geleidelijk zal opvoeren, mits de huizenmarkt niet weer verslechtert. Na de fiscale stimuleringsplannen is de Duitse tienjaarsrente weer gestegen, wat de woningmarkt afremt.
Toch zijn de woningprijzen in het tweede kwartaal met circa 2,4% gestegen vergeleken met dezelfde periode van vorig jaar. Tegenover de licht hogere hypotheektarieven staat het positieve effect van de structurele schaarste aan woningen in Duitsland. Ook de Poolse huizenmarkt ervaart een groot tekort, terwijl de bestaande voorraad verouderd is en de gemiddelde woonruimte per persoon relatief laag is.
Ondertussen bloeit de Poolse economie en groeit de werkgelegenheid, wat een impuls geeft aan de woningvraag. Sinds begin 2022 zijn de Poolse nieuwbouwprijzen afhankelijk van de locatie met 40% tot 60% gestegen en de huren met 25% tot 40%. TAG profiteert hiervan door sterke huurverhogingen en regelmatig appartementen te verkopen tegen flinke verkoopwinsten. Met een netto aanvangsrendement van 6,8% op basis van volledige verhuur in 2026 biedt de overgenomen portefeuille in Polen uitzicht op aantrekkelijke meerwaarden.
Advies aandeel TAG is ‘kopen’
Mede dankzij de aanwezigheid op de aantrekkelijke Poolse markt en de succesvolle schuldafbouw presteert het aandeel TAG (Investeerderspagina) relatief goed. De koers is dit jaar met 4% opgelopen, waar Vonovia ruim 10% is gedaald en LEG Immo 17%. De twee grotere branchegenoten richten zich alleen op Duitsland en hebben een wat hogere schuldgraad.
Hoewel de korting vergeleken met de intrinsieke waarde van 25% een stuk lager is dan bij de twee marktleiders, biedt deze toch ruimte voor een herwaardering wanneer de Duitse woningmarkt verder herstelt. Ook het dividendrendement van mogelijk 3,7% over 2026 onderstreept de gunstige waardering van het aandeel TAG, dat als Tip van de Week uiteraard een koopadvies krijgt.
