De koers van Unibail-Rodamco-Westfield (URW) heeft zich dit jaar redelijk goed gehouden. Daar zijn volgens Bank of America Merrill Lynch (BofAML) meerdere redenen voor.
Zo vergrootte de Franse belegger Xavier Niel zijn belang in het vastgoedconcern en herstelde de winst van URW fors na de coronacrisis. Dat winstherstel wordt echter steeds minder opvallend. Afgezet tegen de al veel betere tweede helft van vorig jaar zal de winststijging in de tweede helft van dit jaar naar verwachting van de bank slechts rond de 5% uitkomen.
Daarnaast ziet BofAML ook problemen voor de balans van URW, dat binnen het vastgoeduniversum van de bank de hoogste verhouding tussen netto-schuldpositie en de waarde van de vastgoedactiva heeft. Dat geldt ook voor de verhouding tussen de netto-schuldpositie en de ebitda (operationele winst voor afschrijvingen en amortisatie immateriële activa).
Desinvesteringen
De financieringslasten van URW liggen op gemiddeld 2% maar de coupon voor nieuwe langlopende leningen gaat al richting de 3,8%. Om de balans op orde te brengen zijn desinvesteringen van €11 mrd nodig, berekent BofAML, waarvan €9 mrd van Amerikaanse activa, die komend jaar wordt verwacht. Zonder desinvesteringen dreigt een verwaterende uitgifte van nieuwe aandelen.
Aanhoudende stijging van inflatie en rente vormen echter een risico voor de haalbaarheid en opbrengst van deze desinvesteringen. Ook in Europa komen de waarderingen van vastgoedactiva volgens de bank onder druk te staan.
Unibail op verkopen bij BofaML
Het recente overnamebod op Deutsche EuroShop was ook tegen een flinke korting op de netto vermogenswaarde. Bovenstaande risico’s zijn nog niet ingeprijsd en BofAML handhaaft dan ook het verkoopadvies voor het aandeel Unibail met een koersdoel van €45. Dat is bijna 29% onder de huidige koers.