Updates

Aandelen Nederland

Ebusco

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Home Depot

Advies
verkopen
Aandelen Nederland

Corbion

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Aalberts

Advies
kopen
Aandelen Internationaal

L'Oréal

Advies
kopen
Aandelen Internationaal

LVMH

Advies
houden
Aandelen Internationaal

PayPal

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Pharming

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Basic-Fit

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Heijmans

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Kendrion

Advies
kopen
Aandelen Nederland

CTP

Advies
kopen
Aandelen Internationaal

Bayer

Advies
verkopen
Aandelen Nederland

CMcom

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Universal Music Group

Advies
houden
Aandelen Nederland

Aegon

Advies
houden
Aandelen Nederland

NN Group

Advies
kopen
Aandelen Nederland

ASR

Advies
kopen
Aandelen Internationaal

AB Inbev

Advies
houden
Aandelen Nederland

SBM Offshore

Advies
kopen

Actueel advies

Advies Jeroen Boogaard, 11 apr 2023 10:51

NSI | IJzersterk fundament biedt kansen

0 0 Leestijd ongeveer

De gestegen rente leidt tot een afwaardering van kantorenvastgoed. NSI zal dankzij zijn solide balans niet zo snel in de problemen komen en kan juist profiteren van de correctie.

In kort tijdsbestek zijn de marktomstandigheden op de commerciële vastgoedmarkt verslechterd. Jarenlang profiteerde de sector van lage financieringskosten en dat heeft de prijzen omhoog gedreven. Maar het tijdperk van spotgoedkoop geld is voorbij. De kapitaalmarktrente is het laatste jaar flink gestegen en daarmee ook de financieringslasten. Gevolg is dat de prijzen van kantoren onder druk staan. Eind 2022 lagen de prijzen in Nederland gemiddeld 6,6% onder het niveau van een jaar eerder, zo blijkt uit de vastgoedindex van MSCI.

Volgens ABN Amro is de prijsdaling niet alleen toe te schrijven aan de gestegen rente maar ook aan de thuiswerktrend. De bank verwacht dat de prijzen van kantoren dit jaar met 12,5% dalen en met nog eens 4% in 2024. Vooral kantoren op minder gunstige locaties met een ongunstig energielabel krijgen naar verwachting met afwaarderingen te maken. Vanaf januari dit jaar moeten kantoren van 100 vierkante meter of groter minimaal een energielabel C hebben. Kantoren die hier niet aan voldoen mogen niet langer verhuurd worden. Dit zal de prijzen in de kantorenmarkt verder omlaag drukken, zo is de verwachting.

Polarisatie kantorenmarkt

Kantoorgebruikers spelen hierop in door te verhuizen naar hoogwaardige, duurzame kantoorruimte. Vooral centrale locaties die goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer zijn in trek. Moderne kantoren die geschikt zijn voor hybride werkvormen zijn ook belangrijk om nieuw talent aan te trekken in de huidige krappe arbeidsmarkt.

De vraag naar dit soort kantoren heeft een extra impuls gekregen door de sterk gestegen energielasten, die in de servicekosten zijn verwerkt. Het verschil in de totale huisvestingskosten tussen duurzame en niet-duurzame kantoren is daarom kleiner geworden, concludeert bedrijfsmakelaar CBRE.

Ook dit wakkert de vraag naar duurzame panden aan. Het aanbod van moderne kantoren op toplocaties is echter schaars. Na de kredietcrisis is er door een overaanbod van kantoren weinig nieuwbouw bijgekomen, waardoor de bestaande voorraad is verouderd. De recente stijging van de bouwkosten leidt ertoe dat menig ontwikkelaar projecten in de ijskast zet. Ook zijn er in de afgelopen jaren veel kantoorpanden getransformeerd tot woningen, hotels of andere bestemmingen. Recent zijn leegstaande kantoorgebouwen ingezet voor opvang van vluchtelingen. Er zijn hierdoor veel vierkante meters uit de markt gehaald.

Zodoende bleef de leegstand vorig jaar steken op 8,2%, het laagste niveau in twintig jaar tijd. Dat is opvallend gezien de thuiswerktrend. Veel leegstand blijft echter verborgen omdat huurders vaak vastzitten aan langlopende huurcontracten.

Uiteindelijk zullen gebruikers wel kritisch gaan kijken naar de hoeveelheid meters die ze nodig hebben. Dat kan op termijn tot meer leegstand leiden. Naar verwachting zal dit vooral verouderde kantoren op secundaire locaties raken. Moderne, gunstig gelegen kantoren blijven zoals gezegd in trek en zullen niet snel met leegstand te maken krijgen. Daarom is de ontwikkeling van de huurprijzen in het topsegment ook veel beter dan in het lagere segment.

Sterke balans

Tegen deze achtergrond is NSI goed gepositioneerd. Het kantorenfonds heeft in de voorbije jaren veel secondair vastgoed afgestoten en eersteklas kantoren aangekocht. Sinds 2015 is de waarde van de portefeuille vrijwel stabiel gebleven op circa €1,3 mrd, maar is het aantal vastgoedobjecten afgenomen van 194 naar 49. Vandaag de dag heeft NSI een relatief hoogwaardige portefeuille van Nederlandse kantoren, waarbij het zwaartepunt is komen te liggen in de grote steden. Zo vertegenwoordigt Amsterdam 57,3% van de portefeuille, gevolgd door Den Haag, Rotterdam en Utrecht (26,8%), en kleinere steden als Eindhoven en Leiden (15,9%).

Geen leegstand toplocaties
In de grote steden is de leegstand veel lager dan het landelijke gemiddelde. In Den Haag ligt het percentage op 5,1 en in Utrecht op 5,5, blijkt uit cijfers van Cushman & Wakefield. In Amsterdam (7,2%) en Rotterdam (7,3%) liggen de leegstandspercentages wat hoger. In het topsegment is er echter nauwelijks leegstand. In de grote vijf Nederlandse steden ligt dit volgens CBRE voor A-kwaliteitskantoren op 3,7%, tegen 6,9% voor secundaire kantoren. In de hoofdstad signaleert Cushman & Wakefield zelfs een ‘gevecht om schaarste kantoorruimte die voldoet aan nieuwe postcorona huisvestingseisen: een representatief kantoorgebouw waar ontmoeting centraal staat, perfect bereikbaar met OV én strategisch gevestigd nabij talent’.

Dit zijn de meest liquide kantorenmarkten van Nederland, waar institutionele beleggers zich op richten. Stond acht jaar geleden nog een kwart van de NSI-portefeuille leeg, vorig jaar bedroeg het leegstandspercentage slechts 6,2, ruim onder het landelijke gemiddelde. Hierin zit nog wat strategische leegstand, om panden te moderniseren. Gecorrigeerd hiervoor bedraagt de leegstand 5,5%, niet ver meer verwijderd van het doel van 5%. Vorig jaar had 88% van de gebouwen een energielabel A of beter en dat moet dit jaar naar 100%.

Ondanks de goede kwaliteit van het vastgoed moest NSI in de tweede jaarhelft een afboeking incasseren van 6,2%, waarmee de waardedaling over heel 2022 uitkwam op 5,6%. Dit jaar liggen meer afwaarderingen voor de hand. Gezien de focus op de grote steden zal de waardedaling volgens mij wel een stuk lager liggen dan de landelijke prognoses van ABN Amro. De balans van NSI kan sowieso een flinke afwaardering absorberen.

De loan-to-value ratio van 28,7% ligt ruim onder het maximum van 60% in de bankconvenanten. Hetzelfde geldt voor de rentedekking van 6,3, tegen de eis van minimaal 2. De meeste schulden lopen pas in 2026 af en renterisico’s op leningen met een variabele rente zijn grotendeels afgedekt. Leningen die op korte termijn aflopen worden geherfinancierd tegen een hogere rente, zodat de financieringslasten dit jaar wel stijgen.

Daartegenover staat een relatief sterke autonome huurgroei dankzij indexatie van circa 6%. Hoewel NSI geen concrete outlook geeft, acht ik een gelijk beleggingsresultaat van €2,15 per aandeel haalbaar. Het dividend kan dan ook stabiel blijven op €2,16 per aandeel, al hangt dit af van de hoogte van de afwaarderingen.

De balans is weliswaar sterk, maar de bouw van twee nieuwe kantoorpanden start eind 2023 en vergt een totale investering van circa €325 mln. Die gaan vanaf 2026 bijdragen aan de winst. Als er in de loop van het jaar meer zekerheid komt over de hoogte van de prijsdalingen, dan zal NSI vermoedelijk naar nieuwe aankopen gaan kijken. Er ontstaan immers aantrekkelijke koopkansen voor kapitaalkrachtige partijen. Aankopen verbeteren de dekking van het dividend.

Aandeel NSI op ‘kopen’

Het aandeel NSI is in lijn met de Europese vastgoedsector met 40% gedaald in de afgelopen twaalf maanden. Beleggers vrezen dat veel fondsen door afwaarderingen met herfinancieringsproblemen te maken krijgen. Maar dit is bij het solide NSI helemaal niet aan de orde. Het bedrijf zal deze marktcorrectie zonder kleerscheuren doorkomen en wordt op de beurs veel te laag gewaardeerd, met een disagio van 47% en een dividendrendement van 9,3%. Het aandeel NSI blijft al met al koopwaardig.

Fiscaal gunstige status op de tocht
De regering wil per januari 2025 de fiscale beleggingsinstelling (fbi) voor vastgoed afschaffen. Dit heeft voor NSI grote gevolgen, want de huuropbrengsten worden immers volledig in Nederland behaald. Het bedrijf zou dan vanaf 2025 onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting, terwijl winsten nu onbelast zijn. NSI rekent op een effectieve belastingdruk van 10-12% maar ziet mogelijkheden om dit verder te verlagen. Het bedrijf zou zelfs uit Nederland kunnen vertrekken.

Auteur heeft een positie in NSI.

 

Alert

Selecteer de onderwerpen waarover u een Beleggers Belangen alert wilt ontvangen. Uw selectie wordt direct bewaard en kunt u op ieder moment zelf aanpassen.

Verder lezen?

Blijf dagelijks op de hoogte van het laatste beleggingsnieuws. Ontdek Beleggers Belangen nu vanaf €10,75 per maand. Bent u nieuw en wilt u eerst meer informatie? Klik dan hier! 

 Bekijk onze abonnementen hier!
Meer uitleg over inloggen? Lees de FAQ