Vastned | Zware weerstand bij aandeelhouders

Het bestuur van Vastned is op zware weerstand bij zijn aandeelhouders gestuit. Zij stemden op de aandeelhoudersvergadering massaal tegen meerdere voorstellen, zoals aanpassing van het beloningsbeleid en inkoop van eigen aandelen. Bovendien werd het bestuur geen decharge verleend, wat zelden voorkomt. Het illustreert hoogstwaarschijnlijk de frustratie bij de aandeelhouders over de koersontwikkeling van het aandeel.

Een van de tegenstemmers is Aat van Herk. De Rotterdamse vastgoedmagnaat heeft een belang van bijna 25% in Vastned. Hij voelt zich niet serieus genomen door de onderneming en eist het vertrek van het bestuur en de raad van commissarissen, zo liet hij aan Het Financieele Dagblad weten. Zijn kritiek spitst zich toe op de kosten. Terwijl de brutohuurinkomsten tussen 2011 en 2019 bijna zijn gehalveerd, stegen de algemene kosten van €7,1 mln naar €8,1 mln. Als percentage van de brutohuurinkomsten komt dat neer op een toename van 5,4 naar 11,7%. Dat is inderdaad vrij hoog vergeleken met sectorgenoten als Wereldhave (8,3%), ECP (6,7%) en Retail Estates (5,2%).

Nieuwe strategie Vastned

De flinke huurdaling is het gevolg van de strategie van Vastned om zich alleen nog maar op winkels op de beste locaties te richten en het secundaire vastgoed te verkopen. De winkels in de ‘high streets’ presteren relatief goed en bevestigen de strategische keuzes van het bestuur. De reden voor de zwakke koersontwikkeling moet dan ook vooral gezocht worden in de opmars van internetwinkelen, die door de coronacrisis nog eens wordt versneld. Ook de winstmarges van winkeliers in drukke winkelstraten staan hierdoor onder druk.

Door de hoge prijzen van eersteklaswinkels is Vastned terughoudend met acquisities. Maar nu er tegen een nieuw aandeleninkoopprogramma is gestemd, zal Vastned mogelijk wat actiever worden en zich meer gaan richten op expansie. De kostenratio zal dan ook vanzelf weer dalen.

In februari komt Vastned met een update van zijn strategie. Grote veranderingen verwacht ik niet. Met een disagio van 57% en een potentieel dividendrendement van ruim 9% is het aandeel gunstig gewaardeerd. Er is veel onzekerheid over de hoogte van de afwaarderingen van het vastgoed. In afwachting van de halfjaarcijfers op 29 juli ga ik daarom nog altijd niet verder dan een houdadvies.