Lezersvraag: wat is uw mening over het German RealEstate Fund?

Het gaat om secundair vastgoed in voornamelijk kleine en middelgrote Duitse steden. Supermarkten en andere winkels voor de eerste levensbehoefte vertegenwoordigen 38% van de huurinkomsten, gevolgd door overige retail (34%), woningen (14%), kantoren (5%) en zorg (5%). Hoewel nog steeds een dreumes vergeleken met beursgenoteerde spelers, heeft het fonds een goede risicospreiding.

Dividend German RealEstate Fund onhoudbaar

Er is wel behoorlijk wat leegstand (9%) en ook de schuldgraad van 55% is hoog. Mijn voornaamste kritiekpunt is evenwel het feit dat het dividend ten koste gaat van het eigen vermogen en dus een sigaar uit eigen doos is. Ook in de afgelopen twee jaar dekte de operationele kasstroom bij lange na niet de dividendbetalingen. Hoge fondskosten en rentelasten wegen op het directe rendement. Omdat het vastgoed meer waard werd, is de intrinsieke waarde per aandeel sinds 2012 toch nog licht (+7%) gestegen. Maar ik betwijfel of dat de komende jaren ook het geval zal zijn. Door de slechte dekking van het dividend blijf ik weg van dit fonds.