Updates

Aandelen Internationaal

Lufthansa

Advies
houden
Aandelen Nederland

Air France-KLM

Advies
verkopen
Aandelen Nederland

Intertrust

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Takeawaycom

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Fugro º

Advies
kopen
Aandelen Internationaal

Experian

Advies
houden
image description
Advies van de dag Jeroen Boogaard, 13 jun 12:00

Zorgen rond Unibail-Rodamco overtrokken

0 0 Leestijd ongeveer

Pessimisme over het stijgende aandeel van internetverkopen weegt op het aandeel Unibail-Rodamco-Westfield (URW). Dit biedt een koopkans, want de winkelvastgoedportefeuille is van goede kwaliteit.

Voormalige beurslieveling URW is flink afgewaardeerd. Na de aankondiging van de overname van Westfield eind 2017 is de koers met circa 36% gedaald. Gecorrigeerd voor het dividend staat het aandeel een kwart lager. De dure acquisitie werd slecht ontvangen. Westfield heeft winkelcentra in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. Beide landen hebben een hoge winkeldichtheid en zuchten onder de concurrentie van internetspelers. Ook in continentaal Europa maakt de fysieke retail lastige tijden door. Aan de cijfers is daar weinig van te merken, want URW heeft op het Europese vasteland een ijzersterke portefeuille van megawinkelcentra die veel bezoekers blijven trekken. Vorig jaar stegen de huren hier op vergelijkbare basis met 4%. Ook de winkelcentra in Londen behoren tot de top in de markt en presteren ondanks de vele faillissementen onder Britse retailers goed, met een autonome huurgroei van 3,4%.

Leegstand

In de VS daalden de huren vorig jaar echter met 1,6%. De vijftien grote winkelcentra doen het nog redelijk, maar de veertien regionale winkelcentra kampen met behoorlijk wat leegstand en zien de huren teruglopen. Die negatieve trend zie ik nog wel even aanhouden. Afwaarderingen liggen daarom voor de hand. Omdat de Amerikaanse regionale winkelcentra slechts circa 4% van de portefeuillewaarde vertegenwoordigen, blijven de gevolgen voor het eigen vermogen echter beperkt. Ze zullen voorlopig ook op de huur- en winstgroei drukken.

Opwaardering

De winst per aandeel komt dit jaar sowieso lager uit op naar verwachting €11,80-12,00. Westfield verwatert de winst, evenals desinvesteringen. Vanaf de verlaagde basis mikt URW in de periode 2019-2023 op een winststijging van 5-7% per jaar, vooral dankzij de oplevering van nieuwe projecten. Het is wel de vraag of alle nieuwe projecten doorgaan in de huidige slechte retailmarkt. Niettemin biedt het aandeel bij een dividendrendement van 7,8% en vanaf volgend jaar een hervatting van de dividendgroei uitzicht op een fraai totaalrendement. Het risico op afwaarderingen in de VS is bij een disagio van 35% wel verdisconteerd. Het houdadvies trek ik op naar ‘kopen’.

Desinvesteringen nodig om schuldgraad te verlagen
De overname van Westfield werd deels met vreemd vermogen gefinancierd. Daardoor is de schuldgraad (nettoschuld in verhouding tot de marktwaarde van de vastgoedportefeuille) opgelopen van 33% naar 37%. Vergeleken met concurrenten is dat vrij hoog. URW mikt op een leverage tussen de 30% en 40%. Omdat het bedrijf ook nog een grote ontwikkelingspijplijn van €11,9 mrd dient te financieren, zal het voor €6 mrd aan kantoren en winkelcentra desinvesteren. Dat verloopt voorspoedig: er is nog €2,9 mrd te gaan. Het investeringsklimaat voor winkelcentra is ondertussen wel verslechterd. Indien nodig kan URW echter ook de pijplijn, waaronder grote winkelcentra in Londen en Milaan, terugbrengen. Het dividend loopt bij een redelijke pay-out ratio van 91% voorlopig geen gevaar.
KERNGEGEVENS
in € per aandeel20182017
Direct beleggingsresultaat12,9212,05
Intrinsieke waarde210,80200,50
Dividend10,8010,80

Alert

Selecteer de onderwerpen waarover u een Beleggers Belangen alert wilt ontvangen. Uw selectie wordt direct bewaard en kunt u op ieder moment zelf aanpassen.

Verder lezen?

Blijf dagelijks op de hoogte van het laatste beleggingsnieuws. Ontdek Beleggers Belangen nu vanaf €10,95 per maand. Bent u nieuw en wilt u eerst meer informatie? Klik dan hier! 

 Bekijk onze abonnementen hier!