Winkelcentra ECP presteren goed
Een onderscheidend kenmerk van de winkelcentra van ECP zijn de relatief lage huisvestingskosten. Doordat de huren goed betaalbaar blijven, is de leegstand al jaren nihil. Er zijn ook nauwelijks faillissementen onder de huurders, in weerwil van de opkomst van internetwinkels. Bij nieuwe huurcontracten en huurverlengingen wist ECP in de twaalf maanden tot eind maart gemiddeld 10,3% hogere huursommen te bedingen. Volgens de directie is dat een signaal dat retailers vertrouwen blijven houden in fysieke winkels. Samen met enige indexatie resulteerde dit in een vergelijkbare stijging van de huuropbrengsten met 2,3%. Doordat de inflatie weer wat is aangetrokken, kan de autonome huurgroei de komende kwartalen verder versnellen. De aanhoudende omzetkrimp bij de modewinkels zet op de langere termijn echter een rem op het huurherzieningspotentieel.
Stabiel resultaat ECP
De totale netto huuropbrengsten kwamen over de negen maanden tot maart uit op €132,9 mln (+3,2%). De nieuwe aanwinst Woluwe in Brussel droeg daar flink aan bij. Deze grote aankoop werd deels met leningen gefinancierd en dat leidde tot een sterke stijging van de rentelasten. Het direct beleggingsresultaat kwam zodoende slechts 1,2% hoger uit op €89,6 mln. Per aandeel bleef dit stabiel op €1,81.
De portefeuille wordt eind juni weer getaxeerd en de directie verwacht dat de waarderingen van de betere winkelcentra dankzij de lage rente relatief ongewijzigd blijven. De hoge schuldgraad (leningen ten opzichte van de vastgoedwaarde) van 46% wil het bedrijf snel terugbrengen door meer kleinere winkelcentra te verkopen. Hoewel het investeringsklimaat voor dit soort assets is verslechterd, verwacht ECP vooralsnog geen boekverliezen.
Voor het gehele boekjaar, dat eind juni afloopt, rekent ECP op minstens een stabiel direct beleggingsresultaat van €2,36 per aandeel. Ik ga er dan ook van uit dat het dividend gehandhaafd blijft op €2,15 per aandeel. Dit levert op de huidige koers een mooi direct rendement op van 8,4%. De onzekerheid over de impact van internet op de fysieke retail is voldoende ingeprijsd. Voor inkomstenbeleggers blijft ECP het aanhouden waard.
CIJFERS EERSTE NEGEN MAANDEN | ||
In € mln | 2018/2019 | 2017/2018 |
Bruto huurinkomsten | 153,7 | 145,9 |
Direct beleggingsresultaat | 89,6 | 88,5 |
IFRS NAV p/a | 37,92 | 39,42 |