Updates

Aandelen Nederland

DSM

Advies
houden
Aandelen Nederland

ABN Amro

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Eurocommercial Prop

Advies
houden
Aandelen Nederland

ArcelorMittal

Advies
houden
Aandelen Nederland

Takeawaycom

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Heineken

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Vopak

Advies
verkopen
image description
Longread Jeroen Boogaard, 13 feb 14:00

Beleggen buiten de beurs om

0 0 Leestijd ongeveer

Updates

Aandelen Nederland

DSM

Advies
houden
Aandelen Nederland

ABN Amro

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Eurocommercial Prop

Advies
houden
Aandelen Nederland

ArcelorMittal

Advies
houden
Aandelen Nederland

Takeawaycom

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Heineken

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Vopak

Advies
verkopen

Door de lage rente en wisselvallige aandelenmarkten zijn beleggers op zoek naar alternatieve beleggingen buiten de beurs. Producten met een aantrekkelijke risico-rendementsverhouding zijn dun gezaaid, maar ze zijn wel degelijk te vinden.

Ze staan weer te trappelen om aan te schuiven bij Harry Mens: aanbieders van besloten beleggingsfondsen dingen weer massaal naar de gunst van beleggers. De lage spaarrente en beweeglijke aandelenkoersen wakkeren de populariteit van niet-genoteerde beleggingen aan. Met enige regelmaat komen er dan ook nieuwe besloten fondsen op de markt, die bijvoorbeeld beleggen in vastgoed, het midden- en kleinbedrijf, schepen en films.

Op de redactie komen veel vragen over dit soort beleggingen binnen en we staan dan ook geregeld stil bij dit soort producten. In beginsel kunnen ze bijdragen aan een goede risicospreiding binnen de beleggingsportefeuille. Zo zijn er fondsen die investeren in niches die via de beurs niet of nauwelijks toegankelijk zijn voor particuliere beleggers. Denk aan Nederlandse huurwoningen, zorgvastgoed, parkeergarages en het midden- en kleinbedrijf.

Noordenwind

Vastgoedfondsen vormen het gros van het aanbod. De vastgoedprijzen zijn in de afgelopen jaren sterk gestegen en besloten vastgoedfondsen werken met een lagere schuldgraad dan voorheen. Toch bieden veel vastgoedproducten nog een aantrekkelijk rendement van 6 tot 8% per jaar. Bij meer exotische beleggingen, zoals films en whisky, loopt het voorgespiegelde rendement in de dubbele cijfers.

Daar staan uiteraard bovengemiddelde risico’s tegenover. De kans op fraude is groot en de fondsen zijn door de beperkte risicospreiding kwetsbaar. De economische crisis kwam dan ook hard aan. Hoewel er ook genoeg besloten fondsen zijn die hun beloftes waarmaakten en mooie rendementen voor de participanten hebben opgeleverd, is de kans op een zeperd groot.

Daarom beoordeel ik de meeste fondsen negatief. Vaak is een blik op de website en het informatiemateriaal al voldoende om te zien wat voor vlees je in de kuip hebt. Zo gingen bij de obligatie van Noordenwind Vastgoed  die ik begin 2016 voor Beleggers Belangen langs de meetlat legde, direct alle alarmbellen af. Het fonds zou investeren in ‘kwalitatief hoogwaardig’ vastgoed in Nederland. Er was geen toezicht van de AFM. Beleggers moesten het doen met een glanzende brochure en een A4’tje met de obligatievoorwaarden, zonder onderbouwing van het voorgeschotelde hoge rendement van 9,12% per jaar. Genoeg rode vlaggen dus.

De participanten kregen bovendien een vordering op een stichting, waarvan de financiële positie mij niet bekend was. Bij de KvK waren geen jaarrekeningen gedeponeerd. Googelen naar de namen van de initiatiefnemers leverde geen zoekresultaten op, zelfs geen LinkedIn-profiel. Een jaar later waren de rentebetalingen gestopt, was de website verdwenen en waren alle mobiele nummers van de bestuurders geblokkeerd, zo liet een verontruste lezer ons weten. Volgens het Openbaar Ministerie zijn beleggers in Noordenwind en een ander fonds van dezelfde aanbieders, Hollandsche Wind, voor €8,7 mln het schip ingegaan. Een van de verdachten is PvdA-raadslid Wim van der Noordt.

Vaste looptijden werken in het nadeel van beleggers
De achilleshiel van besloten fondsen zijn de relatief korte looptijden van vijf tot zeven jaar. Dat is strijdig met het illiquide karakter van de onderliggende beleggingen, zoals vastgoed, schepen en mkb-bedrijven. Een succesvolle exit bij een vastgoedfonds is alleen mogelijk als de gemiddelde looptijd van de huurcontracten de looptijd van het fonds overtreft. Expireert het belangrijkste huurcontract rond de einddatum, dan is het verkoopscenario op drijfzand gebaseerd. Voor een scheepvaart-cv geldt in feite hetzelfde. Succesvolle verkoop van een portefeuille mkb-bedrijven is alleen haalbaar in een goede economie.

Aandachtspunten

De zaak-Noordenwind biedt wijze lessen voor beleggers. Zo is het aan te raden om alleen met fondsaanbieders in zee te gaan die onder toezicht staan van de AFM en over een goedgekeurde prospectus beschikken. Dat zegt weliswaar niets over de haalbaarheid van de prognoses, maar verkleint wel de kans op fraude. Om een vergunning van de AFM te krijgen, moeten aanbieders voldoen aan minimale kapitaalvereisten, zijn de bestuurders getoetst op hun integriteit en deskundigheid en is de publicatie van een jaarrekening verplicht. Ook als de AFM meekijkt, is het verstandig om op internet meer te weten te komen over de personen achter de propositie. Fraudeurs zijn vaak recidivisten. Doen de banken mee met de financiering, dan is dat een voordeel. Zij hebben namelijk meer mogelijkheden om personen te screenen. Beoordeel het informatiemateriaal kritisch. Dubieuze aanbieders geven in de regel slechts summiere informatie over de risico’s en onderbouwen prognoses slecht.

Om beleggers over de streep te trekken, worden torenhoge rendementen beloofd die vaak te mooi zijn om waar te zijn. De risico’s zijn groot. Die zitten bijvoorbeeld in de financiering, zoals een hoge schuldgraad of een korte rentevaste periode, maar ook in de juridische structuur. Is er bijvoorbeeld sprake van een directe investering in de onderliggende bezittingen of wordt er via een omweg belegd in een lening aan een vennootschap die daadwerkelijk de assets in bezit heeft? Vanzelfsprekend is het van belang om de kwaliteit van de onderliggende beleggingen kritisch onder de loep te nemen. Die zullen immers voor de kasstromen moeten zorgen waaruit de dividend- of rentebetalingen worden gedaan. Voorts moeten beleggers beseffen dat ze tot het einde van de looptijd en soms langer vastzitten in deze fondsen. De verhandelbaarheid is immers zeer beperkt omdat de participanten die vroegtijdig uit willen stappen veelal zelf kopers moeten zoeken.

Huurwoningen

Wie de slechte liquiditeit voor lief neemt en van te voren goed zijn huiswerk doet, kan best producten vinden met een goede risico-rendementsverhouding. Mijd daarbij op voorhand exotische beleggingen en vastgoedprojecten in het buitenland. Kantoren op goede locaties in de grote Nederlandse steden kunnen interessant zijn omdat de tekorten toenemen. Vanwege het cyclische karakter van de kantorenmarkt is een goede timing van de fondsbeheerders bepalend voor het totaalrendement. Meer zekerheid bieden woningbeleggingen en supermarkten op sterke locaties. Vastgoed Syndicering Nederland (VSN) is een betrouwbare en ervaren partij op de woningmarkt en komt elk jaar met minstens twee nieuwe fondsen voor particuliere beleggers. Ook Credit Linked komt geregeld met nieuwe woningfondsen op de markt. Tot april kunnen beleggers voor minstens €5000 inschrijven op de emissie van het Duurzaamwoningen Fonds.

Dit fonds investeert in 150 jonge, gasloze huurwoningen in Nederland. Tot nu toe zijn er 66 appartementen aangekocht, in Waalre, Zutphen en Best. Geen toplocaties, maar in tegenstelling tot de grote steden zijn hier nog redelijke aanvangsrendementen haalbaar. Krimpgemeenten worden gemeden. Hoewel het fonds geen einddatum heeft, wordt in de prognoses uitgegaan van een looptijd van tien jaar. Over deze periode komt het totaalrendement naar verwachting uit op 7,8% per jaar, met een gemiddeld dividendrendement van 6,1%. Gezien de relatief lage schuldgraad van 41% bij aanvang is dit een prima return. Door de lage leverage hoeft niet te worden afgelost en dat komt direct ten goede aan het exploitatierendement. Tegenvallende resultaten op het ‘uitponden’ (verkoop bij leegkomen woning) zijn een risico, net als mogelijke problemen met de herfinanciering van de portefeuille. Voor beleggers die voor lange tijd hun geld kunnen missen, is het fonds het overwegen waard.

Vastgoeddrama
Voor de crisis waren veel vastgoed-cv’s en maatschappen belegd in kantoren en winkels op minder goede locaties in Nederland en ze zeilden scherp aan de wind. Een schuldgraad van 70% of meer was eerder regel dan uitzondering. Dit is natuurlijk leuk in een stijgende markt, maar als de vastgoedprijzen zakken, smelt het eigen vermogen als sneeuw voor de zon. Dat zagen we in de jaren na de kredietcrises. De stevige afwaarderingen en snel stijgende leegstandpercentages hebben menig fonds in problemen gebracht. Dividend- en rente-uitkeringen werden verlaagd of stopgezet. Omdat banken niet bereid waren om te herfinancieren, werden beleggers geregeld voor het blok gezet: bijstorten of verlies nemen. De fondsbeheerders voelen de verliezen niet direct in de eigen portemonnee. Zelden investeren ze in hun eigen producten en de risico’s worden grotendeels afgewenteld op de participanten. Door de malaise in de sector was het lange tijd moeilijk om nieuwe fondsen te plaatsen. Dat bracht menig fondsaanbieder in de problemen, omdat ze vooral verdienen aan het structureren van nieuwe fondsen en minder aan het beheer daarvan. Een enorme consolidatie was het gevolg. Waren er voor de kredietcrisis nog zo’n 120 partijen actief, inmiddels zijn dat er nog maar enkele tientallen.

Supermarkten 

Supermarkten zijn momenteel ook een populaire belegging. Dit type vastgoed is relatief ongevoelig voor de conjunctuur en ook minder kwetsbaar voor e-commerce. Hoewel de Nederlandse supermarktketens steeds meer inzetten op internet als verkoopkanaal, blijven fysieke vestigingen belangrijk. Ook voor buurtwinkelcentra voor de dagelijkse boodschappen zijn de vooruitzichten stabiel. Locatie is echter meer dan ooit doorslaggevend voor de huur- en waardeontwikkeling. Partijen als Annexum, Duinweide en Sectie 5 zijn op deze markt actief. Laatstgenoemde start binnenkort de inschrijving op het S5 Forum Fonds, een groeifonds dat in de komende zeven jaar wil groeien naar een belegd vermogen van €250 mln. De eerste twee supermarkten zijn reeds aangekocht. Verder zal een Albert Heijn in IJsselstein uit een lopende cv worden ingebracht. De gemiddelde looptijd van de huurcontracten is 7,7 jaar en dan loopt ook de hypothecaire financiering af. Dat is een risico, zeker gezien de hoge schuldgraad van bijna 60%. Het directe rendement bedraagt naar verwachting 6,5% per jaar. Ik vind dit te weinig, gelet op de hoge risico’s en beperkte spreiding. Nieuwe aankopen zullen het risicoprofiel van dit groeifonds eerst moeten verlagen.

Mkb-fondsen

Private equity is een interessante alternatieve beleggingscategorie. Besloten private equity-fondsen van gerenommeerde spelers zijn echter alleen toegankelijk voor institutionele beleggers en rijke particulieren. Wel duiken er geregeld nieuwe besloten fondsen op die investeren in het Nederlandse mkb, zoals het Verenigd Ondernemers Fonds, de Nederlandse MKB Participatiemaatschappij en het MKB Fonds. De eerste twee heb ik eerder negatief beoordeeld. Beleggers brengen het eigen vermogen in maar worden daar niet voor beloond. Bovendien beschikken de initiatiefnemers niet over een bewezen track record. Over het algemeen is het verstandig om alleen in dit soort mkb-fondsen te investeren als de deelnemers ook direct of indirect aandeelhouder worden van de betreffende mkb-bedrijven. Zo profiteer je volledig van het opwaarts potentieel van eventuele kaskrakers. Het MKB-fonds biedt niet alleen obligaties maar ook aandelen aan. Die staan genoteerd op Captin, een voormalige onderdeel van Van Lanschot Kempen. De handelsrondes zijn twee keer per jaar, na de (half)jaarcijfers. Lees wel eerst goed de prospectus.

Crowdfunding

Investeren in het mkb kan ook door het verstrekken van leningen, maar doe dat dan wel via crowdfunding platforms en niet via besloten fondsen. Omdat het meestal kleine risicovolle bedrijven zijn, is dit type financiering vergelijkbaar met high yield. Daar moet dus een passende vergoeding tegenover staan. Door de vaste rentecoupons is het lastig om wanbetalingsverliezen op te vangen. Van groot belang is daarom een brede spreiding over tientallen individuele leningen. Dat kan voor de meeste particuliere beleggers alleen als de investeringsdrempel laag is. Investeren bij de grootste spelers Funding Circle en Collin Crowdfund is al mogelijk vanaf €200 en €500. De omvang van de aangeboden leningen bij Collin loopt sterk uiteen van €50.000 tot €2,5 mln. Ook looptijden (van 0,5 tot 10 jaar) en rendementen (van 5% tot 9%) variëren nogal. Hoewel Collin de leningaanvragen beoordeelt, is het zaak om de kredietwaardigheid en risico’s van de mkb-bedrijven zelf kritisch onder de loep te nemen.

Conclusie

Voor wie buiten de beurs wil beleggen, is waakzaamheid te allen tijde geboden. De belofte van (onrealistisch) hoge rendementen kan beleggers maar al te makkelijk in verleiding brengen, zo leert de miljoenenstrop van het frauduleuze vastgoedfonds Noordenwind. Het is dan ook raadzaam om altijd op zoek te gaan naar informatie die verder gaat dan de beleggingsgegevens die door de aanbieder zelf worden verstrekt. Mijd ook de fondsen die buiten het toezicht van de AFM vallen en die niet over een goedgekeurde prospectus beschikken.

Voor woningfondsen zijn Vastgoed Syndicering Nederland (VSN) en Credit Linked betrouwbare partijen. Het S5 Forum fonds van Sectie 5 is een interessante optie voor wie in supermarkten wil beleggen. MKB-fondsen zijn door de wanverhouding tussen risico en rendement alleen interessant als de belegger direct aandeelhouder wordt in de bedrijven waarin het fonds belegt. Investeringen in bedrijven via crowfunding, bijvoorbeeld via Funding Circle of Collin Crowdfund, is vrij laagdrempelig, maar het valt aan te raden om zelf onderzoek te doen naar de bedrijven waarin geïnvesteerd wordt.

Besloten fondsen kwetsbaar voor fraude en oplichting
De alternatieve beleggingssector trekt criminelen aan die makkelijk geld willen verdienen. Daardoor is de kans op fraude groot. Spraakmakende fraudezaken als Quality Investments, Palm Invest, TRE Investments en Easy Life zijn daar getuige van. Dit waren grootschalige zogenoemde Ponzi-fraudes (vernoemd naar Charles Ponzi, die in 1920 een fraudefonds runde in de VS) in tweedehands levensverzekeringen en appartementen in Dubai en Turkije. Vooral projecten in het buitenland lenen zich uitermate goed voor dit soort piramidespelen, aangezien het voor de participanten dan moeilijker is om te controleren of hun inleg daadwerkelijk wordt belegd. In eerste instantie worden de mooie beloftes van de fraudeurs waargemaakt door de inleg van nieuwe beleggers te gebruiken voor de rente- en dividenduitkeringen. Stokt de toestroom van toetreders, dan valt het doek. Particuliere beleggers gingen bij deze debacles en andere recente malafide fondsbeheerders voor honderden miljoenen het schip in.

Alert

Selecteer de onderwerpen waarover u een Beleggers Belangen alert wilt ontvangen. Uw selectie wordt direct bewaard en kunt u op ieder moment zelf aanpassen.

Verder lezen?

Blijf dagelijks op de hoogte van het laatste beleggingsnieuws. Beleggers Belangen geeft u waardevolle informatie, waarmee u uw rendement kunt verhogen. Ontdek het nu vanaf €10,95 per maand.
 Bekijk onze abonnementen hier!