Updates

Aandelen Nederland

ASMI

Advies
kopen
Aandelen Nederland

BAM

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Hunter Douglas

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Beter Bed

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Nedap

Advies
houden
image description
Advies Jeroen Boogaard, 8 mei 2018 10:24

Nog veel werk te verrichten voor NSI

0 0 Leestijd ongeveer

laatste advies

Ondanks de aantrekkende Nederlandse kantorenmarkt en de strategische focus op goede locaties, zit NSI nog steeds met veel leegstand in de portefeuille. Een verdere kwaliteitsslag is noodzakelijk, maar gaat op korte termijn ten koste van de winst.

Onder leiding van de nieuwe bestuursvoorzitter Bernd Stahli heeft Nieuwe Steen Investments begin vorig jaar het roer compleet omgegooid. Besloten is om de winkelbeleggingen te verkopen en alleen nog maar in kantoren te investeren. Binnen de kantorenmarkt moet het zwaartepunt komen te liggen op de vier grote steden (G4) en – in mindere mate – Leiden, Den Bosch en Eindhoven. Daarmee speelt het bedrijf in op de polarisatie op de Nederlandse kantorenmarkt, die al jaren aan de gang is en nog verder toeneemt. De gebruikersvraag spitst zich toe op duurzame, moderne kantoorpanden op goede locaties in de grootste steden, terwijl veel regio’s buiten de Randstad uit de gratie zijn. Deze secondaire locaties profiteren nauwelijks van het economische herstel en kampen dan ook nog steeds met veel leegstand.

Amsterdam

NSI gaat echter voortvarend te werk met de uitvoering van zijn nieuwe strategie. Vorig jaar werd er voor €242 mln aan vastgoed verkocht en voor €139 mln aangekocht. Het aantal vastgoedobjecten daalde met 39 naar 126, wat de aangescherpte focus onderstreept. Eind maart was het gewicht van Amsterdam in de kantorenportefeuille gestegen naar 51% en van alle voorkeursteden naar 82%. Dat is 55% van de waarde van de totale vastgoedportefeuille van circa €1,1 mrd.

Ook de HNK-kantoren, goed voor 16% van de waarde van de portefeuille, zijn voornamelijk in de G4 gelegen. Deze flexibele werkplekken voor zzp’ers en kleinere ondernemers kennen vanwege de kortlopende huren een andere dynamiek dan traditionele kantoren, vandaar dat ze in de rapportage van NSI in een apart segment zijn ondergebracht. De resterende winkels en twee kleinere industriële objecten vertegenwoordigen nog een waarde van €186 mln, ofwel circa 16% van het vastgoed. Hier zitten nogal wat panden tussen op minder goede locaties.

Winstdaling

We schatten de totale exposure van NSI aan secondair vastgoed op ruwweg 30% van de vastgoedportefeuille. Dit is ook terug te zien in de leegstandgraad, die eind vorig jaar op 18,4% uitkwam. Weliswaar is dat een forse daling vergeleken met de piek van 24,3% in 2015, maar het percentage blijft aan de hoge kant en ruim boven het gemiddelde in Nederland. In het eerste kwartaal steeg de leegstand weer iets naar 18,8%, maar NSI rekent op een verbetering over geheel het jaar. Of dat ook tot een positieve autonome huurgroei zal leiden, is nog de vraag. Na een stijging in 2017 daalde de nettohuuropbrengst in het afgelopen kwartaal op autonome basis met 2,1%. Dat kwam vooral door het aflopen van huurcontracten bij de kantoren. Ook hier verwacht NSI verbetering in de rest van het jaar.

Doordat er per saldo vastgoed werd verkocht, daalden de nettohuuropbrengsten met 6,3% naar €15,1 mln. Dit werd deels gecompenseerd door lagere financierings- en administratieve lasten. Het directe beleggingsresultaat (nettowinst exclusief herwaarderingen en verkoopresultaten) steeg met 1,6% naar €0,58 per aandeel. Voor heel 2018 bevestigde NSI de verwachting dat dit resultaat zal uitkomen binnen een bandbreedte van €2,35-2,45 per aandeel. Dat is een flinke winstdaling van circa 12% vergeleken met vorig jaar. De actieve asset-rotatiestrategie gaat ten koste van de winst op de korte termijn. NSI opereert netto aan de verkoopzijde en bovendien hebben aankopen van kwalitatief hoogwaardige kantoorpanden over het algemeen een lager aanvangsrendement.

Beter risicoprofiel

Daartegenover staat een verhoging van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille. Ook de versterkte balans onderstreept het betere risicoprofiel van NSI. Eind maart lag de nettoschuld ten opzichte van de vastgoedwaarde op een solide 37,2%, binnen de doelstelling van 35-40%. Gebruikmakend van de ‘investment grade’ rating wist het bedrijf zich onlangs te herfinancieren tegen een lagere rente en langere looptijden. De gemiddelde looptijd van de leningen is gestegen van 3,1 naar 5,5 jaar. Een rentestijging doet voorlopig weinig pijn. Sterker nog, de gemiddelde rentevoet zal dit jaar nog wat dalen, van 2,3% naar 1,9%.

Dividend

Het bestuur verwacht de dividenduitkering van €2,16 per aandeel voorlopig te kunnen handhaven. Uiteindelijk is dit echter afhankelijk van de inkomstengenererende capaciteit van het vastgoed en die is nu nog niet goed in te schatten. Het asset-rotatieprogramma is immers nog niet voltooid. Bovendien overweegt NSI de komende jaren meer dan €300 mln te investeren in de ontwikkeling van drie kantoren in Amsterdam. Dat zou een rendement kunnen opleveren van 7% en tot een aanzienlijke stijging van de intrinsieke waarde leiden. Gezien de sterke Amsterdamse kantorenmarkt lijken de risico’s op voorhand te overzien. Verkoop van de resterende niet-kernbeleggingen zou voor een groot deel van de benodigde financieringssom kunnen zorgen. Maar NSI moet ook nog flink gaan investeren in de transformatie van kansloze kantoren naar andere bestemmingen en in de verduurzaming van oude panden.

Aangezien de pay-outratio dit jaar naar 90% stijgt, is er voorlopig geen zicht op dividendgroei. Op de huidige koers bedraagt het dividendrendement 6,1%, in lijn met het gemiddelde van de Nederlandse vastgoedsector. Mogelijk volgen er nog nieuwe afboekingen op het secondaire vastgoed. Een positieve waardeontwikkeling van de kantoren in de grote steden moet dit echter kunnen compenseren. Daar lijkt de markt ook zo over te denken, want het disagio is inmiddels sterk teruggelopen naar circa 3%. Een stevige reductie van de leegstand is nodig voor een verdere herwaardering. Wij blijven bij ‘houden’.

 

Herstel Nederlandse kantorenmarkt

De leegstand in de kantorenmarkt is vorig jaar gedaald van 13,1% naar 11,7%. Dat is het laagste niveau sinds 2007, blijkt uit cijfers van Cushman & Wakefield. Vooral in de grotere steden neemt de vraag naar kantoorruimte toe, maar ook de leegstand in kleinere gemeenten daalt door transformatie van kantoren naar appartementen en andere functies.

 

Verplicht energielabel

Investeren in verduurzaming

Met uitzondering van monumenten zullen alle Nederlandse kantoren in 2023 over een energielabel C moeten beschikken. Is dat niet het geval, dan mag het pand niet langer als kantoor dienst doen. Rabobank verwacht dat de norm daarna wordt verhoogd naar een A-label in 2030. Voor NSI brengt dit aanzienlijke investeringen met zich mee. Op basis van de vastgoedwaarde had eind vorig jaar 19% van de kantoren een D-label of slechter en 7% van de HNK-kantoren. Slechts 29% van de kantoren heeft A. Bij sommige panden zal het niet lonen om te verduurzamen omdat deze vanwege hun slechte locatie onverhuurbaar blijven. Versnelde afschrijving is in dat geval noodzakelijk.

Alert

Selecteer de onderwerpen waarover u een Beleggers Belangen alert wilt ontvangen. Uw selectie wordt direct bewaard en kunt u op ieder moment zelf aanpassen.

Verder lezen?

Blijf dagelijks op de hoogte van het laatste beleggingsnieuws. Ontdek Beleggers Belangen nu vanaf €10,95 per maand. Bent u nieuw en wilt u eerst meer informatie? Klik dan hier! 

 Bekijk onze abonnementen hier!