De succesformule van vastgoedfonds Klépierre

Veel fysieke retailers hebben het lastig. De aantrekkende economie mag dan voor de nodige rugwind zorgen, de koek wordt steeds kleiner door vergrijzing en e-commerce. Internet heeft de grootste structurele impact op de sector. Hoewel 90% van de consumentenbestedingen in de eurozone nog plaatsvindt in een fysieke winkel, stijgt het marktaandeel van online-verkopen snel. Dit zet de winstgevendheid en levensvatbaarheid van winkels in toenemende mate onder druk, zo stelde de Zwitserse zakenbank UBS laatst nog in een rapport over de vastgoedsector.

Polarisatie

Als gevolg hiervan richten retailers zich met name op de beste locaties met veel bezoekers. Er is daarom nog steeds een sterke vraag naar winkelruimte in de ‘high streets’ van populaire Europese steden en in grote winkelcentra. Consumenten en huurders laten winkels op minder gunstige secundaire locaties daarentegen steeds vaker links liggen. Die veelbesproken polarisatie in de markt zet naar verwachting alleen maar door. De huurgroeiperspectieven van grote winkelcentra zijn goed. Hun horecavoorzieningen en entertainment, zoals bioscopen, geven consumenten een beleving en ‘dagje uit’ die internetshops niet kunnen evenaren.

Met het oog op de structurele transformatie van de retailsector heeft Klépierre de vastgoedportefeuille de afgelopen jaren flink op de schop genomen. Sinds eind 2012 is er voor €10,1 mrd geïnvesteerd in acquisities en herontwikkeling van bestaande winkelcentra, terwijl er voor €5,1 mrd aan kantoren en kleinere winkelcentra is verkocht. De grootste transactie betrof de overname van Corio in 2014 voor €7,2 mrd. Door deze stappen is de kwaliteit van de portefeuille verhoogd en richt Klépierre zich alleen nog maar op grotere winkelcentra. Daarvan heeft het er nu 155, verspreid over 16 landen op het Europese vasteland. Het geografische zwaartepunt ligt in Frankrijk, Italië, Scandinavië en Spanje/Portugal. Die genereren gezamenlijk circa 80% van de netto huuropbrengsten. In Nederland is het bedrijf onder meer eigenaar van Hoog Catharijne in Utrecht, het grootste winkelcentrum van het land, en de Markthal in Rotterdam.

Groeiversnelling

De focus van de winkelcentra ligt op grote verzorgingsgebieden van gemiddeld 1,15 miljoen inwoners, in regio’s waar het bruto binnenlands product gemiddeld 22% hoger ligt dan het Europese gemiddelde en met een bovengemiddelde bevolkingsgroei. Illustratief voor de kwaliteitsverbetering is de autonome groeiversnelling van de nettohuuropbrengsten van 1,1% in 2013 naar 3,3% in 2017, ruim boven de indexatie. Klépiere doet met een gemiddelde autonome nettohuurgroei van 3,3% over de afgelopen vier jaar niet veel onder voor grote broer Unibail-Rodamco (+3,9%). De betere huurontwikkeling is te danken aan de goede prestaties van de winkeliers, die hun omzetten vorig jaar met 2,1% zagen toenemen. Dat was wederom veel beter dan de landelijke retailverkopen. Klépierre profiteert van het economische herstel in belangrijke markten als Frankrijk, Italië en Spanje, die tot uiting kwam in een versnelling van de winkelverkopen met 3% in de tweede jaarhelft.

Ook werd de bezettingsgraad met 30 basispunten opgevoerd, naar 96,8% eind 2017. Mede dankzij lagere rentelasten steeg het direct beleggingsresultaat (nettowinst exclusief herwaarderingen en verkoopresultaten) met 5,5% naar €760,6 mln. Per aandeel kwam dit neer op een toename van 7,4% naar €2,48. Er loopt een aandeleninkoopprogramma van €500 mln. De gunstige marktomstandigheden vertaalden zich in een opwaardering van de vastgoedportefeuille met 3,9% op autonome basis naar €23,77 mrd eind vorig jaar.

Dividendstijging

Aandeelhouders worden beloond met een 7,7% hoger cash dividend van €1,96 per aandeel (26 april ex-dividend). Daarmee blijft de pay-out relatief laag, op circa 80%, conform de doelstelling. Met een samengestelde jaarlijkse dividendgroei van 6% over de afgelopen vier jaar nestelt Klépierre zich eveneens in de bovenste regionen van de vastgoedretailsector. Zo kwam de dividendtoename bij Unibail-Rodamco over deze periode uit op 5% per jaar.

Over 2018 kunnen de aandeelhouders wederom op een mooie stijging van het dividend rekenen. Klépierre verwacht een direct beleggingsresultaat per aandeel van €2,57-2,62, oftewel een toename in een bandbreedte van 3,6-5,6%. De aantrekkende economische groei en lagere werkloosheid in landen als Frankrijk, Spanje en Italië zullen de huurders helpen om de winkelomzetten verder te verhogen. Samen met enige inflatie moet dit opnieuw leiden tot een autonome huurgroei.

Verder profiteert het bedrijf van de opening van een nieuw winkelcentrum in Marseille en de grootscheepse renovatie van Hoog Catharijne. De ontwikkelingspijplijn van €3,1 mrd zal de komende jaren voor verdere groei zorgen.

Op overnamepad

Klépierre blijft ook op overnamepad. Het had zijn oog laten vallen op Hammerson maar zal, na aanhoudende weerstand van het bestuur van de Britse rivaal, geen formeel overnamebod uitbrengen. Bij een lage schuldgraad van 37% is er nu ruimte voor een nieuw aandeleninkoopprogramma. Risico’s zitten vooral in een snelle rentestijging, die de waarde van het vastgoed onder druk zal zetten. Daar ziet het voorlopig echter niet naar uit. E-commerce vormt een structurele bedreiging, maar de winkelcentra van Klépierre presteren uitstekend en lijken de concurrentiestrijd met internetshops goed aan te kunnen. Bij een disagio van 8,5% en een dividendrendement van 5,7% is het aandeel het aanhouden waard.

De auteur heeft een positie in Klépierre.