Updates

Aandelen Nederland

Flow Traders

Advies
houden
Aandelen Nederland

AMG

Advies
kopen
Aandelen Nederland

TomTom

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Johnson & Johnson

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Alphabet

Advies
kopen
Aandelen Internationaal

Microsoft

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Amazon

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Facebook

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Apple

Advies
houden
Aandelen Nederland

Fagron

Advies
kopen
Aandelen Internationaal

LVMH

Advies
kopen

Updates

Aandelen Nederland

Flow Traders

Advies
houden
Aandelen Nederland

AMG

Advies
kopen
Aandelen Nederland

TomTom

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Johnson & Johnson

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Alphabet

Advies
kopen
Aandelen Internationaal

Microsoft

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Amazon

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Facebook

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Apple

Advies
houden
Aandelen Nederland

Fagron

Advies
kopen
Aandelen Internationaal

LVMH

Advies
kopen
Opinie Take Ligteringen, 27 jan 2018 10:00

Randzaken, deel 3: het komt vast goed

0 0 Leestijd ongeveer

In zijn zaterdagblog beziet Take Ligteringen, eindredacteur van Beleggers Belangen, de beurswereld door de bril van iemand die nog nooit belegd heeft.

Er wordt weleens gezegd dat er grote wijsheid schuilt in het besef dat je niks weet. Ik begrijp de gedachte achter die uitspraak. Maar als je zó weinig van beleggen snapt als ik, terwijl je werkt op een redactie vol beleggingsspecialisten, dan voel je je allesbehalve wijs. Dan voel je je dom. Niet altijd, maar vaak genoeg.

Ik kijk er inmiddels al niet meer raar van op als ik, nadat ik ’s ochtends via verschillende media heb vernomen dat een bepaald beursfonds een recordwinst heeft behaald, ’s middags een artikel onder ogen krijg van een van mijn collega’s waarin datzelfde aandeel een keihard verkoopadvies krijgt. Of dat een bedrijf dat de omzet ziet kelderen (en daarmee de beurskoers) van Beleggers Belangen op basis van de vooruitzichten voor het komende jaar nog gewoon een houd- of koopadvies krijgt. Het zijn immers die dingen waarmee je je als beursmedium moet onderscheiden. De waan van de dag negeren. Onder de motorkap van zo’n bedrijf duiken. Kijken wat er werkelijk — herstel: onderliggend — speelt.

Vastgoed

Maar toch: soms heb ik het idee dat ik in een alternatieve werkelijkheid leef. Dat wat ik waarneem, niet te rijmen valt met de artikelen die ik onder ogen krijg. Vastgoed is zo’n categorie. Dat lijkt een makkelijk te doorgronden markt. Het is duidelijk waar al die kantoren en winkelpanden voor bedoeld zijn. Ook is het niet zo moeilijk te snappen dat een pand op een A-locatie meer huur moet opbrengen dan een vergelijkbaar pand op een B-locatie. En mocht ik het al een lastige markt vinden, dan heb ik het geluk dat Beleggers Belangen over een expert beschikt die heel toegankelijk over de vastgoedsector schrijft: Jeroen Boogaard.

Jeroen heeft al jarenlang een duidelijke visie, die hij met grote consistentie uitdraagt: wil je beleggen in vastgoed, doe dat dan bij voorkeur op A-locaties. In de grote stad dus. Het was die boodschap die centraal stond in zijn recente omslagartikel, alsmede in zijn uitstekende interview met Vastned-ceo Taco de Groot van een week ervoor. Jeroen heeft ook zelf een positie in Vastned. Hij gelooft dus in de strategie van het bedrijf, die gericht is op het verwerven van winkelpanden op de populairste locaties. Op die plekken gebeurt het immers. Daar komen de mensen nog altijd in groten getale naartoe om te winkelen, omdat de omgeving ze meer biedt dan koopjes alleen. Al dat online shoppen mag de uitbaters van fysieke winkels dan gevoelige klappen toebrengen, de echte toplocaties zijn daar niet zo gevoelig voor. Toch?

A-locatie der A-locaties

Nu wil het geval dat ik zelf vlakbij een van die plekken woon waarvan bedrijven als Vastned hun handelsmerk hebben gemaakt. En niet zomaar een: de Kalverstraat. De duurste straat van het Monopoly-spel — zelfs van de Amsterdamse versie, waarvan het me toch logischer had geleken dat de makers voor die poenige P.C. Hooftstraat hadden gekozen. Maar goed, de Kalverstraat dus. A-locatie der A-locaties. Gewild bij winkeliers, geliefd bij het grote publiek. De straat is zelfs al een keer afgesloten geweest door de politie omdat het er zó druk was dat de veiligheid van de bezoekers in gevaar kwam.

Maar wie de straat al een tijd kent en er met enige regelmaat komt — bij voorkeur ook buiten het weekend — ziet fundamentele veranderingen. Ook op deze ultieme A-locatie is leegstand niet ongebruikelijk meer. Winkelcentrum de Kalvertoren, vlakbij het Muntplein, heeft jarenlang de ene na de andere winkel de deuren zien sluiten zonder dat er zich nieuwe huurders meldden. Na een ingrijpende verbouwing werd de locatie vorig jaar heropend onder de nieuwe naam Kalverpassage, maar nog steeds is niet alle verlaten winkelruimte weer in gebruik genomen. De grootste winkel is nu een outlet, zo’n zaak waar het elke dag van het jaar uitverkoop is. Hebben al die afbraakprijzen geen invloed op de marges, en daarmee op de huur(verhoging) die je kunt ophoesten?

Omloopsnelheid neemt toe

Ook de omloopsnelheid van de winkels in de Kalverstraat is in de loop der jaren fors toegenomen. Ik durf de stelling wel aan dat in de meerderheid van de panden in de Kalverstraat — misschien zelfs wel in twee derde — op dit moment een andere huurder zit dan tien jaar geleden. Die wisselingen gaan weliswaar niet vaak gepaard met lange periodes van leegstand, maar het lijkt me als vastgoedbezitter toch ook geen lolletje om de hele tijd te maken te krijgen met huurders die het niet kunnen bolwerken. Betalingsachterstanden. Opzegging huurcontract. Vinden nieuwe huurder. Tekenen nieuw huurcontract. Goed, misschien kan je aan de nieuwe huurder een hogere huur vragen dan aan de vorige. Maar het beeld is toch wat in strijd met de stabiele groei met gestage huurverhogingen die A-locaties aan hun exploitanten zouden moeten bieden.

In deze tijd, waarin de economie op volle toeren draait en het geld weer volop rolt, lijkt het een logische stap om te investeren in A-locaties. En dus in bedrijven als Vastned. Maar de opmars van het online winkelen heeft de verhoudingen in de retail, ook op de meest populaire plekken, fundamenteel aan het schuiven gebracht. Ik zie het. Ik voel het.

Gelukkig ben ik veel te wijs om er enig verstand van te hebben.

Alert

Selecteer de onderwerpen waarover u een Beleggers Belangen alert wilt ontvangen. Uw selectie wordt direct bewaard en kunt u op ieder moment zelf aanpassen.

Verder lezen?

Blijf dagelijks op de hoogte van het laatste beleggingsnieuws. Ontdek Beleggers Belangen nu vanaf €10,95 per maand. Bent u nieuw en wilt u eerst meer informatie? Klik dan hier! 

 Bekijk onze abonnementen hier!