Vastgoed-ETF’s zijn kwetsbaar

Bijna alle beleggingscategorieën hebben sinds de kredietcrisis geprofiteerd van de almaar dalende rente. Dat geldt ook voor vastgoed. Sinds maart 2009 is de FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index met 350% gestegen. Ook heeft vastgoed de kredietcrisis al weer ver achter zich gelaten en staat de index alweer boven de top van 2007. Het opnieuw bereiken of in bepaalde regio’s zelfs passeren van de vorige top heeft inmiddels geleid tot discussies over een mogelijk nieuwe bubble. 2007 wordt immers algemeen gezien als het jaar van de bubble die, toen hij knapte, aanleiding was voor de wereldwijde kredietcrisis. Het is lastig een gemene deler in de opinies te vinden. Maar twee conclusies zijn wél te trekken. Vastgoed is in ieder geval niet goedkoop meer en de sector is kwetsbaar voor een eventueel stijgende rente. Vooral vastgoedbeleggingen die veel ‘leverage’ (beleggen met geleend geld) gebruiken, zijn bij een stijgende rente kwetsbaar. In het algemeen wordt een financiering met meer dan 50% vreemd vermogen als (te) agressief beschouwd. Analisten wringen zich in diverse bochten om iets over de waarderingen van vastgoed te zeggen.

Sven Carlin van de Investing Daily vergelijkt in zijn nieuwsbrief van 19 juni Amerikaans vastgoed met aandelen om een gevoel te krijgen van de relatieve waarderingen. In een grafiek waarin de S&P/Case Shiller US Home Price Index wordt vergeleken met de Dow Jones blijkt dat vastgoed beweeglijker is en sinds 2012 relatief beter heeft gepresteerd dan aandelen. Carlin noemt beide beleggingscategorieën duur. Een flinke stijging van de rente zou destructief zijn voor zowel aandelen als vastgoed. Maar omdat centrale banken dit weten, zal de rente waarschijnlijk laag blijven waardoor de huidige hoge waarderingen voorlopig in stand kunnen blijven. Gezien de hoge waarderingen waarschuwt Carlin wel voor meer beweeglijkheid. Het rendements-risicoprofiel van vastgoed is dus minder aantrekkelijk geworden. Hij waarschuwt vooral voor beursgenoteerd vastgoed. Een directe investering in goed, onderhoudsarm vastgoed met een dertigjarig hypotheek met een lage rente is een nog relatief veilige optie. ‘De (rente)kosten zijn vast, de huur stijgt met de inflatie en als er inflatie komt, stijgt de waarde van het vastgoed op de lange termijn’, meent Carlin.

ETF-vastgoedbeleggers kunnen echter geen cherry picking in direct vastgoed doen. Ze zijn over het algemeen aangewezen op de grootste beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen die in de index zijn opgenomen. Morningstar wijst op de gevaren van beursgenoteerde vastgoed-ETF’s. Zij hebben minimaal de volatiliteit van aandelen en ETF-beleggers kunnen de leverage die vastgoed gevoelig maakt voor een stijgende rente moeilijk zelf bepalen. Het onafhankelijke onderzoeksinstituut noemt nog een ander langetermijngevaar voor commercieel vastgoed: de snelle groei van internet, waardoor mensen meer online gaan winkelen en werken.

Discount
Een andere waarderingsmaatstaf van beursgenoteerd vastgoed is de discount of premie tussen de koers van het fonds en de waardering van de onderliggende vastgoedportefeuille. Ondanks de sterk opgelopen koersen zijn de meeste ETF’s in dit kader duur noch goedkoop. De iShares Mortgage Real Estate Capped ETF, die belegt in Amerikaanse vastgoedmaatschappijen in zowel woningen- en kantoren, laat geen premie of discount van betekenis zien. Ditzelfde geldt voor de wereldwijd beleggende ETF van iShares. Alleen de Europese ETF (zie kader) heeft een kleine discount. Er zijn wel grote verschillen in vastgoedsectoren. Sector-ETF’s op bijvoorbeeld Healthcare-vastgoed (ziekenhuizen en dergelijke) staan op een grote premie, terwijl retailvastgoed-ETF’s op een grote discount staan. In Europa bestaan overigens amper vastgoedsector-ETF’s. Dit in tegenstelling tot de VS waar hierin een overvloedige keuze bestaat.

Net als gewone aandelen kunnen ook koers-winstverhoudingen (k/w-ratio’s) een indicatie voor de waardering zijn. Hier zien we grote verschillen in de wereld. De Vanguard US REIT ETF staat op een k/w-ratio (op basis van winsten in het komende jaar) van 34, terwijl de Vanguard Global ex-US Real Estate ETF, de wereldwijd beleggende ETF zonder de VS dus, ‘maar’ op een ratio van 13,5 staat. Europa is nog goedkoper: iShares Europe Developed Real Estate (zie kader) staat op 12,5. Het is daarom logisch dat analisten Amerikaanse vastgoedbeleggers aanraden om vooral internationaal te gaan spreiden.

Wat betreft wereldwijd beleggende ETF’s moet er een duidelijk onderscheid worden gemaakt tussen ETF’s die ook in opkomende markten en ETF’s die alleen in de ontwikkelde landen beleggen. Verder zijn er ETF’s waarbij de index alternatief wordt gewogen. Normaal gesproken krijgen de grootste aandelen het grootste gewicht. Maar bij bijvoorbeeld de ETF’s van WisdomTree wordt ook gekeken naar diversificatie en liquiditeit. Dat is nodig, anders krijgen landen als China en HongKong die de laatste tijd weer hard zijn gestegen, een (te) groot gewicht. Vooral de Chinese vastgoedmarkt wordt door veel analisten nu als een bubble beschouwd. De Think Global Real Estate ETF is ook zo’n alternatieve ETF. Deze belegt in acht ontwikkelde landen, waaronder ook HongKong en Singapore en geeft in principe ieder vastgoedaandeel hetzelfde gewicht. Eén land kan maximaal 40% gewicht hebben in de index.
ETF-beleggers hebben zo veel keuzes te maken. Wel of niet internationale spreiding, met of zonder opkomende markten, en wel of geen alternatief wegende ETF’s. In het algemeen zijn we voor internationale spreiding. Gezien de hoge waarderingen van Amerikaans vastgoed is het nu beter te spreiden over minimaal twee ETF’s: een internationaal beleggende en een Europese. Dit verlaagt tevens het valutarisico.

Lees ook: ETF portefeuille : Vastgoed trekt aan

Wilt u op de hoogte blijven van alle actuele adviezen voor deze aandelen? U kunt zich als abonnee aanmelden voor de alerts. Vink onderaan dit artikel het fonds aan of ga voor het volledige overzicht naar de alertspagina op onze website.