Is Simon Property koopwaardig?

De sector, en dan vooral de zogenaamde mall REITs waar ook Simon Property onder valt, staat al langere tijd onder druk door faillissementen en het sluiten van winkels door bekende retailers als Sears en J.C. Penney. De opmars van online shoppen in combinatie met een volgens sommigen overaanbod aan winkelcentra in de VS voorspelt weinig goeds. Dat geldt zeker voor sommige REITs op slechtere locaties met relatief ook kwalitatief mindere huurders (ook wel de B- en C-malls). Simon Property behoort echter tot de kwalitatief hoogwaardige categorie A-malls, en kwaliteit is hier de bepalende factor. Volgens een recent onderzoek behoort slechts 16% van de totale retail REIT-oppervlakte in de Verenigde Staten tot de categorie A.

Het probleem zit vooral bij de kwalitatief mindere malls, die steeds meer moeite hebben om bezoekers en uiteindelijk ook nieuwe huurders aan te trekken. Hier vinden dan ook de meeste ‘store closures’ en faillissementen plaats. Dat is een probleem dat de buitencategorie REITs, waar Simon Property ook toe behoort, veel minder raakt. Zo kondigde retailer Macy’s (een grote huurder, ook wel ‘anchor’, goed voor veel vierkante meters per mall en daarmee vooral ook een trekker van publiek voor andere winkels) vorig jaar aan honderd winkels te sluiten. Slechts één daarvan bevond zich in een locatie van Simon Property. Bovendien worden weggevallen huurders sneller vervangen, waarbij er steeds meer diversificatie is met restaurants, supermarkten, fitnesscentra en andere huurders die minder kwetsbaar zijn voor de oprukkende online verkopen. Zo heeft Simon Property de laatste vijf jaar tweehonderd nieuwe restaurants toegevoegd aan zijn malls. Het gaat uiteindelijk vooral om de juiste locatie en mix van huurders. Ook is innovatie steeds belangrijker. Simon doet er alles aan om nieuwe klanten aan te trekken en vooral ook te behouden, onder meer met investeringen in nieuwe technologie die het shoppen nog makkelijker en leuker maken. Zo investeerde Simon de laatste jaren tientallen miljoenen in kleine technologiebedrijven, met name gericht op slimme shopping apps. Topman David Simon voorspelde vorig jaar nog dat op termijn de (kwalitatief) betere malls groter, diverser en uiteindelijk nog beter worden ten koste van de rest (in dit geval de B- en C-malls).

Op 27 april kwam Simon Property met cijfers over het eerste kwartaal. De Funds From Operations (FFO, die door REITs gebruikt wordt om de operationele cashflow aan te geven) kwam 4,2% hoger uit op $985 mln, ofwel $2,74 per aandeel tegen $2,63 een jaar geleden. De omzet van $1,35 mrd was hoger dan de $1,32 mrd waar analisten op rekenden. Ook werd de eerder afgegeven outlook voor heel 2017, waarvoor Simon Property rekent op een FFO van $11,45-11,55 per aandeel, herhaald. Per 31 maart was de bezettingsgraad 95,6%, wat gelijk is aan een jaar eerder. Bovendien kwam de gemiddelde huurprijs per vierkante meter ruim 4% hoger uit. Last but not least: het kwartaaldividend ($1,75) groeide op jaarbasis met 9,4%, waarmee Simon Property één van de uitblinkers binnen de sector is en blijft. Ik voegde het aandeel mede toe aan de dividendportefeuille vanwege de bovengemiddelde jaarlijkse dividendgroei.

Al met al is er zeker geen reden tot zorg, wat zich overigens ook vertaalt in de zeer positieve analistenconsensus: Simon Property krijgt van 24 analisten die het aandeel volgen liefst 17 koopadviezen, bij zeven keer ‘houden’. Geen enkele analist adviseert ‘verkopen’ waarbij het gemiddelde koersdoel ondanks veel neerwaartse bijstellingen nog altijd op $203 ligt. Diezelfde analisten rekenen voor 2017 op een omzet van $5,68 mrd (+4,6%) en een FFO van $11,57 (+10,3%) per aandeel, waarbij de FFO volgend jaar kan doorgroeien naar $12,25. Dat is natuurlijk meer dan voldoende om het jaarlijkse dividend te dekken. Aandeelhouders mogen ook de komende jaren rekenen op aanvullende dividendverhogingen, en dat is dan ook één van de redenen dat Simon Property in de dividendportefeuille zit. Het aandeel wordt door analisten, afgezien van de nog altijd prima groeivooruitzichten, vooral ook geloofd vanwege de zeer gezonde balans, die nog nooit sterker is geweest als nu (met steeds verder teruglopende schuldratio’s), zeker wanneer afgezet tegen concurrenten.

De recente koersval is dan ook overtrokken en levert een prima koopmoment op voor Simon Property, dat momenteel een dividendrendement van 4,2% biedt. Het sentiment is overdreven negatief, waarbij er nauwelijks onderscheid gemaakt lijkt te worden tussen de (zeer) van elkaar verschillende REITs. Voor wie de dividendportefeuille volgt en al een positie heeft, verandert er natuurlijk helemaal niets. Het belangrijkste is en blijft om het dividend elk kwartaal te herbeleggen, zeker nu, waardoor de positie bij de huidige (lage) koers extra snel opgebouwd kan worden.

Lees ook: Dividendportefeuille: Ondanks zwakke dollar opnieuw prima jaar

Wilt u op de hoogte blijven van alle actuele adviezen voor deze aandelen? U kunt zich als abonnee aanmelden voor de alerts. Vink onderaan dit artikel het fonds aan of ga voor het volledige overzicht naar de alertspagina op onze website.