Twijfels over de portefeuille van Wereldhave

Wereldhave ontpopt zich tot het lelijke eendje onder de Europese winkelvastgoedfondsen. Het aandeel heeft in de afgelopen drie jaar ruim 7% prijsgegeven, waar sectorgenoten als Unibail-Rodamco, Eurocommercial Properties en Klépierre met 30 tot 40% zijn gestegen. Het hogere dividendrendement van Wereldhave is niet meer dan een doekje voor het bloeden. De kwaliteit van de vastgoedinvesteringen weet ons al langer niet te overtuigen en dat geldt kennelijk ook voor andere beleggers. Dit terwijl de risico’s juist zijn afgebouwd.

Sinds 2012 is de portefeuille behoorlijk opgeschud. Het bedrijf trok zich terug uit de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Spanje en is zich volledig gaan toeleggen op middelgrote winkelcentra. Na twee grote acquisities zijn die inmiddels goed voor 97% van de portefeuille van €3,7 mrd. Nederland is met een aandeel van 40% de grootste markt, gevolgd door Frankrijk (24%), België (21%) en Finland (15%). Er staat nu een vastgoedfonds met een veel duidelijker profiel. De aanwezigheid in zeven landen is teruggebracht naar vier en het aantal marktsegmenten van vijf naar in feite nog slechts een. De resterende kantoren in België staan in de etalage. Een grote breuk met het verleden, toen Wereldhave juist streefde naar een brede spreiding over meerdere landen en investeerde in kantoren, appartementen, hotels, winkels en winkelcentra. Het gebrek aan focus heeft Wereldhave echter behoorlijk opgebroken en resulteerde in 2012 en 2013 in grote verliezen.

Lees ook: Wereldhave voert de druk op

Zorgwekkende trends
Het nieuwe Wereldhave, dat in 1930 is opgericht, richt zich op ‘dominante’ middelgrote winkelcentra in grotere provinciale steden. Ze moeten consumenten veel gemak bieden, met een goede bereikbaarheid, voldoende parkeerfaciliteiten en een breed aanbod dat voor 90% voorziet in de dagelijkse winkelbehoeften van de bezoekers. 32 van de 36 winkelcentra hebben een of meerdere supermarkten. Die zijn belangrijk als trekpleister, ongevoelig voor het economische klimaat en hebben nauwelijks last van de oprukkende internetverkopen. Een ander investeringscriterium is dat de winkelcentra een verzorgingsgebied moeten hebben van minstens 100.000 inwoners binnen 20 minuten reistijd. Om de consument een breed aanbod voor te kunnen schotelen, mikt Wereldhave op een omvang van 20.000 tot 50.000 m2 aan vloeroppervlakte. Van de 20 winkelcentra in Nederland zijn er echter maar 8 die daaraan voldoen, terwijl er 5 dicht tegenaan zitten en 7 echt te klein zijn. De dreumesen zal Wereldhave naar verwachting verkopen. Ook in België zitten diverse kleine winkelcentra in de portefeuille. In Frankrijk is de gemiddelde omvang van de 6 winkelcentra groter. Het megacentrum in Helsinki past niet binnen de strategie en gaat waarschijnlijk in de verkoop.

Grote vraag is of de middelgrote stadsdeelcentra en wijkcentra in Nederland bestand zijn tegen de ingrijpende veranderingen in de verzadigde Nederlandse winkelmarkt. De huidige markttrends zijn niet gunstig. Ondanks de vele faillissementen onder retailers blijkt uit cijfers van Locatus dat de landelijke leegstand in 2015 voor het eerst sinds jaren weer is gedaald, van 7,5% naar 7,4%. Maar onderliggend zijn er grote verschillen. Zo blijven vooral de stedelijke centra van de 17 grootste steden goed presteren met een betrekkelijk lage leegstand van 6,9%, terwijl de leegstand in centra van middelgrote steden is opgelopen van 11,6% naar 11,9%. Wereldhave zit vooral in deze B-steden. Verder houden de wijk- en buurtcentra zich goed staande, met een dalende leegstand van 8,6% naar 8,1%. Stadsdeelcentra presteren echter het slechtst: hier liep de leegstand op van 7,9% naar 9,4%.

Bekijk de detailpagina van Wereldhave

De grote verschillen schrijft Locatus toe aan het veranderende koopgedrag van consumenten, die tegenwoordig of doelgericht of recreatief winkelen. Voor de dagelijkse boodschappen gaan mensen nog steeds naar de wijk- en buurtcentra. Maar bij het recreatief winkelen is er iets anders aan de hand. Dankzij internet hoeft de consument immers niet meer de moeite te nemen om naar een fysieke winkel te gaan. Gaat de consument toch de deur uit, dan is dat ook meteen een dagje uit. De topsteden met een groot aanbod trekken daardoor steeds meer bezoekers, terwijl de positie van middelgrote steden en stadsdeelcentra onder druk staat. Een recent onderzoek van Bureau Stedelijke Planning in opdracht van Syntrus Achmea signaleert dezelfde trends en stelt dat de Nederlandse stadsdeelcentra tussen tafellaken en servet zijn geraakt en zichzelf opnieuw moeten uitvinden.

Afnemende leegstand
Niet voor niets is Wereldhave bezig om zijn Nederlandse winkelcentra te moderniseren en waar mogelijk uit te breiden. Het bedrijf zoekt daarbij naar een goede balans tussen gemak voor de consument en beleving. Met een goed horeca-aanbod, speelplaatsen voor kinderen, gratis wifi en andere faciliteiten kunnen ook de middelgrote winkelcentra een ontmoetingsplek voor consumenten worden. Een pluspunt is dat Wereldhave niet in krimpgebieden zit en het verzorgingsgebied juist groeit. De concurrentie van aantrekkelijke historische binnensteden is echter groot en Wereldhave moet er dan ook hard voor werken om bezoekers te blijven trekken en de bezetting op peil te houden.

Dat lukt vooralsnog heel aardig. In het eerste halfjaar ging de bezettingsgraad van de portefeuille omhoog van 93,8% naar 94,8%. In Nederland bleef deze stabiel op 95,2%, terwijl de leegstand in de andere landen werd teruggedrongen. Positief is dat de vrij lage bezetting van de in 2014 aangekochte Franse winkelcentra sneller dan verwacht verbetert, van 91,1% naar 93,2%. Voor de gehele portefeuille moet de bezetting uiteindelijk naar 97-98%, maar dat wordt gezien de structurele trends in de markt en de vele faillissementen onder Nederlandse retailers nog een hele klus. De faillissementen drukken bovendien op de huurgroei, die op autonome basis bleef steken op 1,0%. Dit kwam ook door een stevige krimp in het door een recessie geteisterde Finland. Dankzij de bijdrage van acquisities steeg het direct beleggingsresultaat van €62,6 mln naar €77,7 mln. Teleurstellend genoeg daalde echter de waarde van de portefeuille met €60,9 mln. De economische zwakte in Finland en de problemen bij de Nederlandse retailers leiden tot lagere markthuren en vastgoedwaarderingen.

Wereldhave handhaaft de verwachting voor dit jaar van een toename van het direct resultaat per aandeel met 6-9% en rekent op een dividend van minstens €3,08 per aandeel (+2,3%). Eerder was er nog een dividendgroei beloofd van 4-6%. Het dividend is gezien de vrij lage pay-out ratio van 90% en de sterke balans voorlopig wel houdbaar en levert momenteel een fraai dividendrendement op van 7,3%. Ook op basis van het disagio van circa 13% is het aandeel laag gewaardeerd. Dat is echter niet zonder reden. De positie van de middelgrote winkelcentra staat onder druk en de vooruitzichten voor autonome huur- en waardeontwikkeling zijn zwak.

Lees ook: Lezersvraag: Wat vindt u van Unibail-Rodamco en Wereldhave?