Hoe bestendig is het vastgoedsucces?

Vastgoedaandelen hebben het de laatste decennia uitstekend gedaan. Volgens een studie van Source behaalde de FTSE EPRA/NAREIT Index sinds begin 1990 2,5 keer meer rendement dan aandelen en highyield-obligaties en was er geen beleggingscategorie te vinden die het over die periode beter deed dan vastgoed.

Franklin Templeton had in een publicatie op 13 juli (Why It Is Time to Consider Global Real Estate Securities) wel een aantal verklaringen voor die goede prestaties. Volgens de Amerikaanse vermogensbeheerder hebben vastgoedaandelen zowel de positieve karakteristieken van aandelen, namelijk de beloning voor het lopen van risico, als die van obligaties, namelijk het relatief hoge en stabiele dividend dat op de rente van obligaties lijkt. Volgens Templeton blijken vastgoedaandelen een goed middel tot spreiding in de portefeuille. Als we meer dan vijf jaar beleggen in een portefeuille die behalve obligaties en ‘gewone’ aandelen ook vastgoedaandelen bevat, blijkt dat de rendementen altijd hoger uitkomen. De volatiliteit neemt wel toe, maar slechts fractioneel, zodat de zogeheten Sharpe-ratio, die de verhouding tussen behaald rendement en gelopen risico meet, hoger ligt dan die van de standaardportefeuille.

Uit de studie van Templeton blijkt verder dat in periodes van rentestijging vastgoedaandelen redelijk goed blijven presteren. Ze blijven maar iets achter op de rendementen van gewone aandelen, terwijl obligaties in perioden van rentestijging verlies laten optekenen. Source komt nog met een alternatieve toelichting voor de goede prestaties. Als we puur kijken naar koersrendementen, niet herbeleggingsrendementen, presteren vastgoedaandelen vergelijkbaar met gewone aandelen. Uit een bijdrage van 24 juli blijkt echter dat de totale rendementen duidelijk hoger liggen als we rekening houden met dividenden en de herbelegging daarvan (13% voor vastgoedaandelen versus 9,4% voor de S&P500).

Ook dit jaar leveren vastgoedaandelen weer een puike prestatie. In december vorig jaar en de eerste twee maanden van dit jaar gingen ze nog door een ‘drawdown’ van ruim 6%. Maar die teruggang was, zoals NN Investment Partners opschreef in de Marketexpress van 7 maart dit jaar, niet terecht. NN voorspelde toen nieuwe stijgingen. Inmiddels weten we dat vastgoedaandelen nieuwe hoogterecords hebben laten aantekenen. Met alweer een winst van 10% dit jaar moeten vastgoedaandelen alleen de grondstoffensector voor zich dulden. NN IP noemde de lage rente, verbeterde kredietomstandigheden, dalende werkloosheid, stijgende retailprijzen en verbeterende woningmarkten, vooral in de VS, maar ook landen als Nederland, als positieve drijvers achter nieuwe stijgingen.

Top bereikt?

Over de vraag of er nog meer in het vat zit zijn de mening verdeeld.

Source zegt dat het huidige dividendrendement absoluut niet zo hoog meer is. Afhankelijk van de regio in de wereld staat die tussen de 2% (Japan) en 3,7% (opkomende markten), met een gemiddelde van 3,5%. Begin deze eeuw was de ‘yield’ nog 6%, tijdens het hoogtepunt van de kredietcrisis rond de 10%. Maar de rendementen liggen nog altijd 1,5 procentpunt hoger dan de 10-jarige rente op de Amerikaanse staatslening. Verder hebben huizenprijzen nog altijd niet de top van 2007 bereikt, terwijl commercieel vastgoed daar al weer ruim boven staat. Source spreekt aldus van goed en slecht nieuws en houdt de meeste vastgoedmarkten op neutraal, met een overweging in Japan, onder andere omdat de Bank of Japan bij alle stimuleringsmaatregelen ook vastgoed-ETF’s opkoopt.

Franklin Templeton is nog altijd ronduit positief. De koersen zijn weliswaar opgelopen maar de koers-winstverhouding staat nog altijd onder het 5-jaarsgemiddelde. De meeste vastgoedmaatschappijen laten bovendien ‘fair values’ zien, ofwel geen grote premies of kortingen op de geschatte waarden van het onderliggende vastgoed. De financiering met geleend geld is volgens Templeton bij de meeste vastgoedaandelen bescheiden (30%), veel lager dan voor de kredietcrisis. Tot slot groeien de dividenden nog steeds. Templeton haalt UBS als bron aan: in 2016 gaan dividenden 3% en in 2016 zelfs 7% groeien, door betere omstandigheden in de diverse vastgoedmarkten.

Pimco is voorzichtiger, vooral voor de Amerikaanse vastgoedmarkt. In het onderzoeksrapport U.S. Real Estate: A Storm Is Brewing voorspelt de Amerikaanse vermogensbeheerder een daling van 5%. De index van de waarderingen van vastgoedmaatschappijen is in de loop der jaren veel meer gestegen dan die van de huren. Recent zijn de waarderingen afgekomen en is het gat weer iets minder groot geworden. Ook het transactievolume en de liquiditeit van de markt loopt terug, mede dankzij strengere regelgeving. Het enige dat volgens Pimco de prijzen in de VS nog stabiel houdt is de instroom van buitenlands geld op zoek naar rendement. Overigens noemt Pimco een eventuele daling van 5% weer een ‘selectieve koopkans’.

Schroders is ook terughoudend. In het rapport Big City, Bright Lights, Better Returns? stelt de Britse vermogensbeheerder dat de prijsstijgingen van huizen en kantoren zich vooral in de grote steden hebben voorgedaan. De prijsverschillen met kleinere steden zijn extreem groot geworden. Beleggers moeten zich goed afvragen welke steden nog interessant zijn. Ook beter spreiden is een advies, bijvoorbeeld niet alleen beleggen in Londen, Frankfurt, New York en Hong Kong, vier steden die erg leunen op de financiële sector.

Lees ook: Robots nog niet geschikt als beleggingsthema