Wat vindt u van het Groenwoningen Fonds?

Sinds medio februari staat een emissie open van het Groenwoningen Fonds. Er worden maximaal 500 participaties van €5.000 per stuk uitgegeven. Aanbieder Credit Linked wil echter met diverse vervolgemissies in totaal €16 mln ophalen. Inclusief een hypothecaire lening bedraagt de fondsomvang dan €37,7 mln. Na aftrek van initiële fondskosten is €36,7 mln beschikbaar voor de aankoop van energiezuinige nieuwbouwhuurwoningen in Nederland. De beleggers investeren niet direct in het vastgoed maar lenen hun geld uit aan een BV die de woningen houdt en hebben verder geen zekerheden. Het fonds heeft geen einddatum. Op basis van een looptijd van tien jaar mogen beleggers een effectief rendement verwachten van 8,4%, inclusief een ‘groen’ belastingvoordeel van 1,9%. Er wordt naar verwachting een dividend uitgekeerd van gemiddeld 6% per jaar. Voor een woningbelegging is dit niet zo gek. Dit temeer daar het fonds behoudend is gefinancierd, met een leverage bij aanvang van 60% en van gemiddeld 39%. Ook lijken de meeste aannames voor de rendementsprognoses realistisch. Zo gaat de aanbieder uit van een huur- en huizenprijsstijging van 2% per jaar, bij een inflatie van 1%. Er wordt gezien het huidige tekort aan huurwoningen nauwelijks leegstand verwacht. Niettemin zijn er ook veel onzekerheden. Zo is het exploitatieresultaat mede door de vrij hoge beheervergoeding voor de initiatiefnemers gedurende de hele looptijd niet toereikend voor de dividenduitkeringen. Bepalend voor de beloofde rendementen is de verkoop van woningen. In tien jaar moet 72% van de portefeuille door ‘uitponden’ zijn verkocht. Mogelijk is dat te optimistisch omdat huurders vanwege de schaarste aan betaalbare huurwoningen wel eens langer kunnen blijven zitten dan gebruikelijk. Ook zijn er bij de aanvang van het fonds veel onzekerheden die de prognoses kunnen beïnvloeden. Zo veronderstelt Credit Linked dat het €16 mln kan ophalen, wat voor dit soort producten een behoorlijk bedrag is. Bij een lagere opbrengst pakken de rendementen anders uit en is de risicospreiding minder goed. Verder kan de aankoop van de woningen die Credit Linked op het oog heeft langer duren dan verwacht. Vanwege de goede vooruitzichten voor de huurmarkt en het fiscale voordeel vinden we dit product echter wel een gokje waard.

Lees ook: Afhankelijkheid van grondstoffen breekt Engie op

Sinds medio februari staat een emissie open van het Groenwoningen Fonds. Er worden maximaal 500 participaties van €5.000 per stuk uitgegeven. Aanbieder Credit Linked wil echter met diverse vervolgemissies in totaal €16 mln ophalen. Inclusief een hypothecaire lening bedraagt de fondsomvang dan €37,7 mln. Na aftrek van initiële fondskosten is €36,7 mln beschikbaar voor de aankoop van energiezuinige nieuwbouwhuurwoningen in Nederland. De beleggers investeren niet direct in het vastgoed maar lenen hun geld uit aan een BV die de woningen houdt en hebben verder geen zekerheden. Het fonds heeft geen einddatum.

Op basis van een looptijd van tien jaar mogen beleggers een effectief rendement verwachten van 8,4%, inclusief een ‘groen’ belastingvoordeel van 1,9%. Er wordt naar verwachting een dividend uitgekeerd van gemiddeld 6% per jaar. Voor een woningbelegging is dit niet zo gek. Dit temeer daar het fonds behoudend is gefinancierd, met een leverage bij aanvang van 60% en van gemiddeld 39%. Ook lijken de meeste aannames voor de rendementsprognoses realistisch. Zo gaat de aanbieder uit van een huur- en huizenprijsstijging van 2% per jaar, bij een inflatie van 1%. Er wordt gezien het huidige tekort aan huurwoningen nauwelijks leegstand verwacht.

Niettemin zijn er ook veel onzekerheden. Zo is het exploitatieresultaat mede door de vrij hoge beheervergoeding voor de initiatiefnemers gedurende de hele looptijd niet toereikend voor de dividenduitkeringen. Bepalend voor de beloofde rendementen is de verkoop van woningen. In tien jaar moet 72% van de portefeuille door ‘uitponden’ zijn verkocht. Mogelijk is dat te optimistisch omdat huurders vanwege de schaarste aan betaalbare huurwoningen wel eens langer kunnen blijven zitten dan gebruikelijk. Ook zijn er bij de aanvang van het fonds veel onzekerheden die de prognoses kunnen beïnvloeden. Zo veronderstelt Credit Linked dat het €16 mln kan ophalen, wat voor dit soort producten een behoorlijk bedrag is. Bij een lagere opbrengst pakken de rendementen anders uit en is de risicospreiding minder goed. Verder kan de aankoop van de woningen die Credit Linked op het oog heeft langer duren dan verwacht. Vanwege de goede vooruitzichten voor de huurmarkt en het fiscale voordeel vinden we dit product echter wel een gokje waard.

Lees ook: Afhankelijkheid van grondstoffen breekt Engie op