NSI investeert in kwaliteit

Met de verkoop van bedrijfsgebouwen maakt NSI middelen vrij om te investeren in Nederlandse kantoren. Vastgoedfonds Nieuwe Steen Investments heeft 20 bedrijfsgebouwen verkocht aan Urban Industrial, waarmee nagenoeg de gehele bedrijfsgebouwenportefeuille de deur uitgaat. Samen met de verkoop van een aantal grondposities in België levert dit in totaal €48,1 mln op. Dat is circa 9,6% onder de boekwaarde van eind 2015. Een op het eerste gezicht teleurstellende opbrengst, gezien de sterke vraag naar logistiek vastgoed op dit moment. Vanwege de stijgende internetverkopen neemt de behoefte aan met name distributieruimte toe. Gebruikers willen echter hoogwaardige moderne distributiecentra en met een magere bezettingsgraad van 77,1% past de bedrijfsgebouwenportefeuille van NSI niet in dit profiel. Ondanks de wat magere verkoopopbrengst denken we dat NSI een goede stap zet. De verkoop leidt tot een huurderving van circa 5%; NSI wil de opbrengst echter herinvesteren in de Nederlandse kantorenmarkt en wenst daarbij ook nadrukkelijk de kwaliteit van de kantorenportefeuille te verhogen. Die laat nu nog sterk te wensen over, getuige de schrikbarend hoge leegstand van 26%. De directie heeft echter al veel werk verzet en zwakke panden verkocht en kwalitatief betere kantoren aangekocht. Het aandeel kantoren in de Randstad, waar de markt gezonder is, steeg daardoor van 42,5% naar 52,5%. De bezettingsgraad van de kantorenportefeuille moet dit jaar naar minstens 80% klimmen. Voor de winkels streeft NSI naar een stabiele bezetting van circa 85%. Per saldo neemt de leegstand dit jaar af. Een winstverwachting heeft het bedrijf niet uitgesproken. Doorslaggevend is de timing van nieuwe aankopen. NSI heeft zijn belang in het Belgische Intervest Offices & Warehouses (IOW) vorig jaar verkleind van 50,2% naar 15,2% en de laatste pluk aandelen onlangs verkocht. Wij denken dat het lastig wordt om de winstbijdrage van IOW en de bedrijfsruimten dit jaar al volledig te compenseren met nieuwe acquisities, temeer daar NSI kwalitatief goede kantoorpanden wil aanschaffen met lagere rendementen. Voorlopig gaan we voor 2016 uit van een bescheiden daling van de winst en van het dividend per aandeel naar respectievelijk €0,33 (€0,35) en €0,25 (€0,27). NSI noteert tegen een disagio van 10% en biedt een dividendrendement van 6%, waarmee de vrij zwakke groeivooruitzichten wel in de koers zijn verwerkt. Wij handhaven daarom ons houdadvies.

Bekijk de detailpagina van NSI

Met de verkoop van bedrijfsgebouwen maakt NSI middelen vrij om te investeren in Nederlandse kantoren.

Vastgoedfonds Nieuwe Steen Investments heeft 20 bedrijfsgebouwen verkocht aan Urban Industrial, waarmee nagenoeg de gehele bedrijfsgebouwenportefeuille de deur uitgaat. Samen met de verkoop van een aantal grondposities in België levert dit in totaal €48,1 mln op. Dat is circa 9,6% onder de boekwaarde van eind 2015. Een op het eerste gezicht teleurstellende opbrengst, gezien de sterke vraag naar logistiek vastgoed op dit moment. Vanwege de stijgende internetverkopen neemt de behoefte aan met name distributieruimte toe. Gebruikers willen echter hoogwaardige moderne distributiecentra en met een magere bezettingsgraad van 77,1% past de bedrijfsgebouwenportefeuille van NSI niet in dit profiel.

Ondanks de wat magere verkoopopbrengst denken we dat NSI een goede stap zet. De verkoop leidt tot een huurderving van circa 5%; NSI wil de opbrengst echter herinvesteren in de Nederlandse kantorenmarkt en wenst daarbij ook nadrukkelijk de kwaliteit van de kantorenportefeuille te verhogen. Die laat nu nog sterk te wensen over, getuige de schrikbarend hoge leegstand van 26%. De directie heeft echter al veel werk verzet en zwakke panden verkocht en kwalitatief betere kantoren aangekocht. Het aandeel kantoren in de Randstad, waar de markt gezonder is, steeg daardoor van 42,5% naar 52,5%. De bezettingsgraad van de kantorenportefeuille moet dit jaar naar minstens 80% klimmen. Voor de winkels streeft NSI naar een stabiele bezetting van circa 85%. Per saldo neemt de leegstand dit jaar af.

Een winstverwachting heeft het bedrijf niet uitgesproken. Doorslaggevend is de timing van nieuwe aankopen. NSI heeft zijn belang in het Belgische Intervest Offices & Warehouses (IOW) vorig jaar verkleind van 50,2% naar 15,2% en de laatste pluk aandelen onlangs verkocht. Wij denken dat het lastig wordt om de winstbijdrage van IOW en de bedrijfsruimten dit jaar al volledig te compenseren met nieuwe acquisities, temeer daar NSI kwalitatief goede kantoorpanden wil aanschaffen met lagere rendementen. Voorlopig gaan we voor 2016 uit van een bescheiden daling van de winst en van het dividend per aandeel naar respectievelijk €0,33 (€0,35) en €0,25 (€0,27).

NSI noteert tegen een disagio van 10% en biedt een dividendrendement van 6%, waarmee de vrij zwakke groeivooruitzichten wel in de koers zijn verwerkt. Wij handhaven daarom ons houdadvies.

Bekijk de detailpagina van NSI