Internet-revolutie drukt mogelijk waarde vastgoedfondsen
Retailverkopen via internet nemen een grote vlucht en gaan steeds meer ten koste van de fysieke winkelier. Beursgenoteerde vastgoedfondsen doen er wat luchtig over, maar het gaat om een heuse revolutie in retailsector.
In de afgelopen twee jaar is het aantal leegstaande winkelpanden in Nederland met een vijfde gestegen tot 6% van de totale vloeroppervlakte. Dat zal deels met de crisis van doen hebben, maar ook zeker met e-commerce. De leegstand op toplocaties blijft nog altijd stabiel en beperkt tot 2%, maar al die lege etalages geeft toch iets macabers en schrikt beleggers af.
SNS en ING hebben onlangs afgeboekt op hun Nederlandse vastgoedleningen en voorzien nog meer afboekingen. Zij noemen daarbij nadrukkelijk niet alleen de kantorenmarkt als factor, maar ook de leegstand en achterstallige betalingen op de winkelmarkt.
Wat is er gaande
Een beetje winkelketen heeft tegenwoordig tevens een goed werkende internetshop, multi-channel, met een gedegen back-office waar klanten zonder problemen spullen thuis bezorgd krijgen, kunnen retourneren en uiteraard betalen. Cross-channel of omni-channel wordt al iets ingewikkelder: consumenten kopen bijvoorbeeld iets op internet en kunnen dit ook gewoon ophalen of retourneren in de winkel.
Welk kanaal de klant ook kiest, hij hoeft zich maar één keer bekend te maken bij de retailer die hem op maat kan bedienen en hem ook vast weet te houden. Naar verwachting zal in 2020 ongeveer de helft van alle non-food bestedingen digitaal beïnvloed worden.
Eén en ander vergt nogal wat investeringen in de backoffice van de retailer. Retailers die dat niet aankunnen, verliezen sowieso de strijd.
Minder vastgoed nodig
In deze digitale retail revolutie is zeker plek voor de fysieke winkel. Zelfs de pure online-winkel Bol.com krijgt via Ahold vaste grond onder de voeten. Klanten willen bij onheil ergens terecht kunnen. Bovendien worden merken steeds belangrijker en een winkel is een fysiek uithangbord.
Retailers zullen besluiten dat hun winkels blijven bestaan, maar waarschijnlijk wel beperkt. Ze willen geen 30 winkels meer in Nederland, maar alleen winkels op de hotspots, zoals de Kalverstraat. Het is niet voor niets dat VastNed koortsachtig inzet op het verwerven van locaties in dit soort straten.
Wat dit soort high streets van nature hebben, moeten winkelcentra creëren. Unibail-Rodamco, Corio en Wereldhave schermen met sociale en culturele evenementen. Winkeliers 'tweeten' aanbiedingen of verspreiden deze via social media en hanteren 'apps' die, zodra je het centrum komt binnenlopen direct de op jou aangepaste koopjes melden. Corio heeft zelfs een centrum met een eigen radiostation. Ook zet Wereldhave in op Wifi centra en publieke leestafels in de fysieke winkelcentra.
Dergelijke investeringen zijn echter alleen rendabel in grote getale. Vandaar dat Unibail-Rodamco en Corio inzetten op grote centra en dominantie in een bepaalde gebied nastreven.
Effect op waarde vastgoed
Dat klinkt allemaal wel aardig, maar feitelijk worden de vastgoedfondsen overvallen door een ontwikkeling die enkele jaren geleden nog niet denkbaar was. Intussen zit het geld wel in de stenen en is vaak tegen hoge prijzen aangekocht.
Huurcontracten zullen opnieuw onderhandeld moeten worden omdat omzet niet meer aan een bepaalde locatie gekoppeld kan worden.
Uiteraard staat alles toch nog wat in de kinderschoenen en moeten de echte effecten op de waarde van het oh zo defensief geachte winkelvastgoed nog blijken.
Niet opbeurend
Erg opbeurend lijkt het allemaal toch niet. In Nederland , een duidelijke voorloper waar het gaat om online shoppen, loopt al circa 11% van de totale detailhandelsomzet via internet. Dat is toch een ontwikkeling die van grote importantie gaat zijn op vastgoedaandelen.
Beleggers die op zoek zijn naar een betere risicospreiding in hun portefeuille en naar vastgoedfondsen kijken vanwege het aantrekkelijke dividendrendement afgezet tegen staatspapier en de grillige aandelenbeurs moeten zeker rekening houden met de digitale revolutie. Vastgoedfondsen doen wel zo stoer alsof zij hier een antwoord op hebben, maar dat valt nog te bezien. Gelukkig kunnen de meeste fondsen tegen hoge discounts ten opzichte van de intrinsieke waarde gekocht worden waardoor de beurs mogelijk al wat e-commerce ellende heeft ingecalculeerd.
Peter Schutte, 21 augustus 2012
In de afgelopen twee jaar is het aantal leegstaande winkelpanden in Nederland met een vijfde gestegen tot 6% van de totale vloeroppervlakte. Dat zal deels met de crisis van doen hebben, maar ook zeker met e-commerce. De leegstand op toplocaties blijft nog altijd stabiel en beperkt tot 2%, maar al die lege etalages geeft toch iets macabers en schrikt beleggers af.
SNS en ING hebben onlangs afgeboekt op hun Nederlandse vastgoedleningen en voorzien nog meer afboekingen. Zij noemen daarbij nadrukkelijk niet alleen de kantorenmarkt als factor, maar ook de leegstand en achterstallige betalingen op de winkelmarkt.
Wat is er gaande
Een beetje winkelketen heeft tegenwoordig tevens een goed werkende internetshop, multi-channel, met een gedegen back-office waar klanten zonder problemen spullen thuis bezorgd krijgen, kunnen retourneren en uiteraard betalen. Cross-channel of omni-channel wordt al iets ingewikkelder: consumenten kopen bijvoorbeeld iets op internet en kunnen dit ook gewoon ophalen of retourneren in de winkel.
Welk kanaal de klant ook kiest, hij hoeft zich maar één keer bekend te maken bij de retailer die hem op maat kan bedienen en hem ook vast weet te houden. Naar verwachting zal in 2020 ongeveer de helft van alle non-food bestedingen digitaal beïnvloed worden.
Eén en ander vergt nogal wat investeringen in de backoffice van de retailer. Retailers die dat niet aankunnen, verliezen sowieso de strijd.
Minder vastgoed nodig
In deze digitale retail revolutie is zeker plek voor de fysieke winkel. Zelfs de pure online-winkel Bol.com krijgt via Ahold vaste grond onder de voeten. Klanten willen bij onheil ergens terecht kunnen. Bovendien worden merken steeds belangrijker en een winkel is een fysiek uithangbord.
Retailers zullen besluiten dat hun winkels blijven bestaan, maar waarschijnlijk wel beperkt. Ze willen geen 30 winkels meer in Nederland, maar alleen winkels op de hotspots, zoals de Kalverstraat. Het is niet voor niets dat VastNed koortsachtig inzet op het verwerven van locaties in dit soort straten.
Wat dit soort high streets van nature hebben, moeten winkelcentra creëren. Unibail-Rodamco, Corio en Wereldhave schermen met sociale en culturele evenementen. Winkeliers 'tweeten' aanbiedingen of verspreiden deze via social media en hanteren 'apps' die, zodra je het centrum komt binnenlopen direct de op jou aangepaste koopjes melden. Corio heeft zelfs een centrum met een eigen radiostation. Ook zet Wereldhave in op Wifi centra en publieke leestafels in de fysieke winkelcentra.
Dergelijke investeringen zijn echter alleen rendabel in grote getale. Vandaar dat Unibail-Rodamco en Corio inzetten op grote centra en dominantie in een bepaalde gebied nastreven.
Effect op waarde vastgoed
Dat klinkt allemaal wel aardig, maar feitelijk worden de vastgoedfondsen overvallen door een ontwikkeling die enkele jaren geleden nog niet denkbaar was. Intussen zit het geld wel in de stenen en is vaak tegen hoge prijzen aangekocht.
Huurcontracten zullen opnieuw onderhandeld moeten worden omdat omzet niet meer aan een bepaalde locatie gekoppeld kan worden.
Uiteraard staat alles toch nog wat in de kinderschoenen en moeten de echte effecten op de waarde van het oh zo defensief geachte winkelvastgoed nog blijken.
Niet opbeurend
Erg opbeurend lijkt het allemaal toch niet. In Nederland , een duidelijke voorloper waar het gaat om online shoppen, loopt al circa 11% van de totale detailhandelsomzet via internet. Dat is toch een ontwikkeling die van grote importantie gaat zijn op vastgoedaandelen.
Beleggers die op zoek zijn naar een betere risicospreiding in hun portefeuille en naar vastgoedfondsen kijken vanwege het aantrekkelijke dividendrendement afgezet tegen staatspapier en de grillige aandelenbeurs moeten zeker rekening houden met de digitale revolutie. Vastgoedfondsen doen wel zo stoer alsof zij hier een antwoord op hebben, maar dat valt nog te bezien. Gelukkig kunnen de meeste fondsen tegen hoge discounts ten opzichte van de intrinsieke waarde gekocht worden waardoor de beurs mogelijk al wat e-commerce ellende heeft ingecalculeerd.
Peter Schutte, 21 augustus 2012
