Updates

Aandelen Nederland

Ahold Delhaize

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Pharming

Advies
houden
Aandelen Internationaal

BP

Advies
kopen
Aandelen Internationaal

Exxon Mobil

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Total

Advies
houden
Aandelen Nederland

TomTom

Advies
houden
Aandelen Nederland

Fugro º

Advies
houden
Aandelen Nederland

PostNL

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Coca-Cola

Advies
verkopen
Aandelen Nederland

ASM International

Advies
kopen
Aandelen Nederland

ASML

Advies
kopen
Aandelen Nederland

BE Semiconductors

Advies
kopen
image description
Opinie Peter Schutte, 9 aug 2012 11:44

Vastgoedfondsen krijgen nog meer klappen

0 0 Leestijd ongeveer

Updates

Aandelen Nederland

Ahold Delhaize

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Pharming

Advies
houden
Aandelen Internationaal

BP

Advies
kopen
Aandelen Internationaal

Exxon Mobil

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Total

Advies
houden
Aandelen Nederland

TomTom

Advies
houden
Aandelen Nederland

Fugro º

Advies
houden
Aandelen Nederland

PostNL

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Coca-Cola

Advies
verkopen
Aandelen Nederland

ASM International

Advies
kopen
Aandelen Nederland

ASML

Advies
kopen
Aandelen Nederland

BE Semiconductors

Advies
kopen

De eens zo veilig geachte beursgenoteerde vastgoedfondsen liggen er al zeker anderhalfjaar slecht bij. De beurskoersen lopen vooruit op meer onheil, waar de fondsen zelf met afwaarderingen achteraan hobbelen.

Beleggers die vastgoedfondsen in de portefeuille hebben uit oogpunt van risicospreiding of het zo aantrekkelijke dividend, zullen daar achteraf behoorlijk spijt van hebben.

Uitgezonderd nog Unibail-Rodamco heeft inmiddels elk beursgenoteerd Nederlands vastgoedfonds wel een negatieve bijklank laten horen. En dan gaat het dus ook over de retailfondsen, die in toenemende mate de impact voelen van teruglopende consumentenbestedingen en de concurrentie van internetwinkelen.

Bodem nog niet in zicht

En wie denkt dat de bodem bij deze fondsen nu wel bereikt is, kan wederom van een koude kermis thuiskomen. De meeste retailfondsen weten nog altijd de bezettingsgraad op een zeer hoog niveau te houden, maar verdere huurdruk en uiteindelijk meer leegstand ligt in de lijn der verwachting.

Laten we even kijken naar de koersgrafieken van de afzonderlijke fondsen. Hierbij valt op dat ze stuk voor stuk een tussentijds piekniveau hebben behaald in oktober vorig jaar. Sindsdien is er natuurlijk wel dividend uitgekeerd, maar zijn de beurskoersen flink onderuit gegaan. Corio noteerde in oktober vorig jaar rond de €54 tegen nu €35, een daling van 35%. Het aandeel Wereldhave kende 10 maanden geleden een prijs van €75 en noteert nu 43% lager op €43. NSI is in deze periode ruimschoots gehalveerd van €15 naar nu €7. Eurocommercial Properties laat een veer van 25% tot €27,80, terwijl VastNed Retail bijna 40% in elkaar is geklapt tot €32. Witte raaf is Unibail-Rodamco, dat ondanks de nodige volatiliteit stabiel is gebleven rond de €163.

In oktober vorig jaar betaalden beleggers ongeveer de destijds geldende boekwaarde of  werd in geval van Corio zelfs een premie betaald. Sindsdien is het bergafwaarts gegaan met de beurskoersen voorop.

Afwaarderingen

Beleggers zijn bevreesd voor de vaak stevige blootstelling van de Nederlandse vastgoedfondsen aan de Zuid-Europese landen. En terecht, het ene na het andere fonds voelt zich genoodzaakt flink op deze portefeuilles af te boeken.

De terugval in consumentenbestedingen en de invloed daarvan op huurprijzen en expansieplannen van winkeliers zullen zich hoogstwaarschijnlijk verdiepen en ook in toenemende mate de Noord-Europese landen raken.

Het is daarom aannemelijk dat er nog behoorlijk meer afgewaardeerd zal moeten worden. We hebben dit gezien aan Wereldhave die in de Verenigde Staten biedingen ontving op panden ver onder de boekwaarde.

Vooral zorgelijk is dat de vastgoedbeleggers huurders paaien met hoge incentives, waardoor huurdalingen niet tot uiting komen en er nog veel te weinig is afgeboekt. Potentiële kopers, als die er al zijn,  prikken daar natuurlijk doorheen.

Discounts als waarschuwing

Beurskoersen leken enkele maanden geleden nog aantrekkelijke kortingen te laten zien op de boekwaarden, maar inmiddels zijn de boekwaarden naar deze koersniveaus teruggevallen.

Op basis van de huidige, verder gedaalde beurskoersen noteren de vastgoedfondsen opnieuw tegen discounts die variëren van 20-40%. Maak niet dezelfde fout als enige tijd terug en zie dit niet als een aantrekkelijk instapmoment maar wees meer aanstormende ellende voor.

Gevaarlijk spelletje

Met vastgoedfondsen is het een gevaarlijk spelletje. Zodra de huurinkomsten onder druk komen, kan het snel de verkeerde kant op gaan. Balansposities lijken nog redelijk goed, maar aan menig fonds hebben we al gezien dat het eigen vermogen snel kan wegsmelten. Vastgoed blijft immers een product waar met behoorlijke leverage wordt gewerkt.

Grootste voorbeeld waar het mis ging is natuurlijk Homburg Invest. Op een gegeven moment keerde Homburg geen dividend meer uit en bleek uiteindelijk het vastgoed in handen te komen van de schuldeisers.

Zo ver is het allemaal nog niet bij de meeste Nederlandse fondsen, maar de vooruitzichten wijzen wel de verkeerde kant op. Dividenden worden daardoor onzeker en beurskoersen kunnen verder onder druk komen te staan.

Alert

Selecteer de onderwerpen waarover u een Beleggers Belangen alert wilt ontvangen. Uw selectie wordt direct bewaard en kunt u op ieder moment zelf aanpassen.