Updates

Aandelen Internationaal

Home Depot

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Euronext

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Vodafone

Advies
kopen
Aandelen Internationaal

Engie

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Allianz

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Probiodrug

Advies
verkopen
Aandelen Nederland

Boskalis Westminster

Advies
houden
Aandelen Internationaal

AB Inbev

Advies
kopen
image description
Opinie Jeroen Boogaard, 9 jul 2012 11:58

Duits vastgoed als veilige haven

0 0 Leestijd ongeveer

Updates

Aandelen Internationaal

Home Depot

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Euronext

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Vodafone

Advies
kopen
Aandelen Internationaal

Engie

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Allianz

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Probiodrug

Advies
verkopen
Aandelen Nederland

Boskalis Westminster

Advies
houden
Aandelen Internationaal

AB Inbev

Advies
kopen

De vlucht naar veiligheid stuwt niet alleen de vraag naar Duitse staatsobligaties, maar ook naar woningen en winkelcentra. Via vastgoedfondsen kunnen beleggers hierop inspelen.

Meer dan ooit hebben vastgoedbeleggers Duitsland in het vizier. Het land profiteert daarbij van zijn status als veilige haven te midden van de aanhoudende Europese schuldencrisis. Daarnaast wakkeren de relatief goede prestaties van de Duitse economie en de dalende werkloosheid de vraag naar commercieel vastgoed aan.

Vorig jaar kwam het totale transactievolume 18% hoger uit op €22,6 miljard. Opvallend is dat het aandeel van winkelvastgoed voor het tweede jaar op rij sterk steeg en uitkwam op bijna 47%. Dat blijkt uit research van CBRE.

Winkelcentra op toplocaties

Vooral winkelcentra op toplocaties zijn dankzij hun defensieve risicoprofiel in trek bij beleggers. Het aanbod is echter beperkt, waardoor het transactievolume in de eerste helft van dit jaar weer duidelijk terugviel. Hoewel het netto aanvangsrendement op eersteklas winkelcentra verder daalde, steekt de yield van circa 5% nog altijd gunstig af bij het rendement op Duitse staatsleningen.

Wie wil investeren in Duitse winkelcentra kan dat via het aan de beurs genoteerde Euroshop doen. De vastgoedportefeuille bestaat momenteel uit 19 ‘prime’ winkelcentra, gelegen in Duitsland (15), Polen (2), Oostenrijk (1) en Hongarije (1).

Het fonds noteert tegen een klein agio ten opzichte van de intrinsieke waarde per aandeel van €27,64, wat de kwaliteit van de portefeuille weerspiegelt. Op basis van het verwachte dividend over 2012 van €1,10 ligt het dividendrendement momenteel op 3,8%.

Huizenprijzen weer in de lift

Niet alleen winkelcentra spinnen garen bij de voortdurende onzekerheid op de financiële markten, ook de Duitse woningmarkt mag op veel belangstelling rekenen. Volgens CBRE beschouwen zowel binnenlandse als buitenlandse beleggers Duitse woningen momenteel zelfs als een van de meest veilige en aantrekkelijke beleggingen in de wereld.

Waar de prijzen van koopwoningen in Nederland door het dak gingen, was het in Duitsland jarenlang kommer en kwel op de woningmarkt. Zo daalden de prijzen tussen 2000 en 2005 met circa 10%, om vervolgens tot 2009 te stagneren. Hoewel de Duitse woningprijzen de laatste twee jaar weer in de lift zitten, liggen deze volgens Deutsche Bank nog altijd 20% onder het historische gemiddelde op basis van betaalbaarheidsindices.

Beleggers spelen in op verdere prijsstijgingen. Vorig jaar steeg het transactievolume van woningportefeuilles van meer dan 50 eenheden met 44% naar €6,12 miljard. Beursgenoteerde vastgoedfondsen domineren de markt. Dat was zeker in de eerste zes maanden van dit jaar het geval, toen een aantal grote transacties plaatsvond. Daaronder de overname van 23.500 appartementen van Barclays door Deutsche Wohnen voor €1,2 miljard.

Daarmee krijgt Deutsche Wohnen meer dan 73.000 appartementen onder beheer en verkleint het de achterstand op Gagfah, dat met circa 155.000 appartementen het grootste beursgenoteerde woningfonds is in Duitsland. Interessant is dat door deze overname het aandeel van de agglomeratie Berlijn in de totale woningportefeuille zal toenemen tot circa 47%.

Vanwege het verleden van Berlijn liggen inkomen, koopkracht, woningprijzen en huren duidelijk lager dan in andere grote Duitse steden. De inwoners besteden een relatief laag deel van het inkomen aan huur. Voor beleggers is dat een aantrekkelijke uitgangssituatie, temeer daar de demografische vooruitzichten voor Berlijn naar verhouding goed zijn.

Hoge leverage

Wat dat betreft is ook GSW goed gepositioneerd. GSW heeft een portefeuille van circa 53.000 appartementen in Berlijn en werd vorig jaar naar de beurs gebracht tegen een koers van €19. Het fonds noteert thans om en nabij de intrinsieke waarde van €28 en biedt een dividendrendement van bijna 3%.

Zoals de meeste Duitse woningfondsen zeilt zowel Deutsche Wohnen als GSW redelijk scherp aan de wind met een loan-to-value ratio van respectievelijk 57% en 51%, na recente kapitaalverhogingen. Gelet op de gezonde fundamentals van de Duitse woningmarkt zijn de risico’s te overzien, maar voor een woningfonds op de Nederlandse markt zou een dergelijke leverage natuurlijk onaanvaardbaar zijn.