Alarmbellen vanwege dividend NSI

Nieuwe Steen Investments, oftewel NSI, staat bekend om zijn hoge dividend, maar dit soort percentages zijn inderdaad van de buitencategorie en dat betekent dat er bij beleggers alarmbellen moeten afgaan. Het fonds dat nota bene deel uitmaakt van de Midkap heeft in vijf jaar tijd driekwart van zijn waarde verloren. Naar nu blijkt, heeft oprichter Jo Roelof Zeeman vijf jaar geleden precies op tijd zijn biezen gepakt door zijn 20%-pakket op een koers van €22 te verkopen aan de Israëlische investeerder Hertzel Habas. Habas blijft geld in NSI pompen. Ook aan de laatste emissie afgelopen april van €25 mln heeft hij naar rato meegedaan. NSI plaatste destijds tegen €8,30 per aandeel terwijl het aandeel, gecorrigeerd voor het kwartaaldividend van 26 cent een kwart heeft ingeleverd. Leegstand kantoren De extreme koersval van NSI heeft zich met name ook het afgelopen jaar voltrokken. Sinds juni 2011 is er bijna 60% in rook opgegaan. Deze koersval kan niet los worden gezien van de blootstelling van NSI aan de kantorenmarkt. Door de fusie met VastNed O/I  eind 2010 maken kantoren 57% van de portefeuille van NSI uit. Vooral dit jaar expireren er nogal wat huurcontracten bij NSI en dat heeft er al direct toe geleid dat de leegstand verder is opgelopen. Inmiddels staat 26,5% van NSI's kantoren leeg. Mede hierdoor daalden de brutohuurinkomsten over het eerste kwartaal met 6,5% en daalde het directe resultaat per aandeel van 30 naar 27 cent, een terugval van 10%.Vooral de VastNed panden hebben voor veel ellende gezorgd. Het dividend is direct gekoppeld aan het directe resultaat. Enige druk op het directe resultaat en het dividend is niet erg zou je zeggen, gezien de lage beurskoers en het extreem hoge dividendrendement. Maar er is meer. Afwaarderingen Leegstand en druk op huurprijzen heeft als bijkomstig nadeel dat de panden minder waard worden en er dus afgewaardeerd moet worden. NSI heeft al veel afgeboekt (circa een kwart), maar nieuw negatieve herwaarderingen dit jaar zijn niet ondenkbaar. Ook daar zou het fonds tegen een stootje moeten kunnen, want de beurskoers is nog minder dan de helft van de laatste boekwaarde van €12,68 per aandeel. Winstverwatering De zorgen van beleggers gaan vooral uit naar de relatief hoge schuldpositie van NSI. De zogeheten loan-to-value, de schulden als percentage van de boekwaarde van het vastgoed, bedraagt na de recente emissie ruim 56%. Komt deze boven de 60% dan mag NSI, volgens de regels van de fiscale beleggingsinstelling, geen extra vreemd vermogen meer aantrekken. Elke vorm van groei of verbetering van de portefeuille zal het dan met eigen vermogen moeten financieren. Gezien de forse discount van de beurskoers ten opzichte van de boekwaarde geeft een emissie een stuk winstverwatering. Dat de nood bij NSI hoog is komt ook naar voren uit het feit dat het beleggers sinds het slotdividend over 2011 voor het eerst de keuze hebben het dividend in aandelen te ontvangen. Stockdividend houdt de winst binnenboord en verstevigt de balans wat. Echter, ook hier is sprake van enige winstverwatering. Geplande verkoop lastig NSI heeft zijn hoop gevestigd op de verkoop van zijn Zwitserse portefeuille, wat nog dit jaar €100-€120 mln moet opleveren en de loan-to-value tot onder de 55% moet brengen. NSI weet als geen ander dat verkopen tegen goede prijzen momenteel bijna een sprookje is. Wat dat betreft zijn de gedwongen verkopen die zich recentelijk in de Nederlandse kantorenmarkt voordoen, en waarschijnlijk nog vaker gaan plaatsvinden, geen fijne zaak voor het marktsentiment. Het gaat hier veelal om zogeheten 'cmbs'-leningen (commercial mortgage backed securities), in stukken opgeknipte vastgoedleningen waar de onderliggende kantoren vaak enorme leegstanden hebben, waardoor de huurinkomsten onvoldoende zijn om de renteverplichtingen te dekken. De kopers van deze cmbs-leningen, vooral buitenlandse beleggers, nemen hun verlies en dumpen het vastgoed op de markt. Kopers zijn buitenlandse private equity partijen die vanwege de lage aankoopprijs genoegen kunnen nemen met bijzonder lage huren. Deze ontwikkeling kan NSI wel degelijk raken. Het beursgenoteerde vastgoedfonds moet concurreren met deze prijsvechters, wat voor extra druk op de huren en mogelijk meer leegstand kan zorgen. Extra afwaarderingen liggen dan in het verschiet.

Nieuwe Steen Investments, oftewel NSI, staat bekend om zijn hoge dividend, maar dit soort percentages zijn inderdaad van de buitencategorie en dat betekent dat er bij beleggers alarmbellen moeten afgaan.

Het fonds dat nota bene deel uitmaakt van de Midkap heeft in vijf jaar tijd driekwart van zijn waarde verloren. Naar nu blijkt, heeft oprichter Jo Roelof Zeeman vijf jaar geleden precies op tijd zijn biezen gepakt door zijn 20%-pakket op een koers van €22 te verkopen aan de Israëlische investeerder Hertzel Habas.

Habas blijft geld in NSI pompen. Ook aan de laatste emissie afgelopen april van €25 mln heeft hij naar rato meegedaan. NSI plaatste destijds tegen €8,30 per aandeel terwijl het aandeel, gecorrigeerd voor het kwartaaldividend van 26 cent een kwart heeft ingeleverd.

Leegstand kantoren

De extreme koersval van NSI heeft zich met name ook het afgelopen jaar voltrokken. Sinds juni 2011 is er bijna 60% in rook opgegaan. Deze koersval kan niet los worden gezien van de blootstelling van NSI aan de kantorenmarkt. Door de fusie met VastNed O/I  eind 2010 maken kantoren 57% van de portefeuille van NSI uit.

Vooral dit jaar expireren er nogal wat huurcontracten bij NSI en dat heeft er al direct toe geleid dat de leegstand verder is opgelopen. Inmiddels staat 26,5% van NSI’s kantoren leeg. Mede hierdoor daalden de brutohuurinkomsten over het eerste kwartaal met 6,5% en daalde het directe resultaat per aandeel van 30 naar 27 cent, een terugval van 10%.Vooral de VastNed panden hebben voor veel ellende gezorgd.
Het dividend is direct gekoppeld aan het directe resultaat. Enige druk op het directe resultaat en het dividend is niet erg zou je zeggen, gezien de lage beurskoers en het extreem hoge dividendrendement. Maar er is meer.

Afwaarderingen

Leegstand en druk op huurprijzen heeft als bijkomstig nadeel dat de panden minder waard worden en er dus afgewaardeerd moet worden. NSI heeft al veel afgeboekt (circa een kwart), maar nieuw negatieve herwaarderingen dit jaar zijn niet ondenkbaar.
Ook daar zou het fonds tegen een stootje moeten kunnen, want de beurskoers is nog minder dan de helft van de laatste boekwaarde van €12,68 per aandeel.

Winstverwatering

De zorgen van beleggers gaan vooral uit naar de relatief hoge schuldpositie van NSI. De zogeheten loan-to-value, de schulden als percentage van de boekwaarde van het vastgoed, bedraagt na de recente emissie ruim 56%.
Komt deze boven de 60% dan mag NSI, volgens de regels van de fiscale beleggingsinstelling, geen extra vreemd vermogen meer aantrekken. Elke vorm van groei of verbetering van de portefeuille zal het dan met eigen vermogen moeten financieren.
Gezien de forse discount van de beurskoers ten opzichte van de boekwaarde geeft een emissie een stuk winstverwatering.
Dat de nood bij NSI hoog is komt ook naar voren uit het feit dat het beleggers sinds het slotdividend over 2011 voor het eerst de keuze hebben het dividend in aandelen te ontvangen. Stockdividend houdt de winst binnenboord en verstevigt de balans wat. Echter, ook hier is sprake van enige winstverwatering.

Geplande verkoop lastig

NSI heeft zijn hoop gevestigd op de verkoop van zijn Zwitserse portefeuille, wat nog dit jaar €100-€120 mln moet opleveren en de loan-to-value tot onder de 55% moet brengen.

NSI weet als geen ander dat verkopen tegen goede prijzen momenteel bijna een sprookje is. Wat dat betreft zijn de gedwongen verkopen die zich recentelijk in de Nederlandse kantorenmarkt voordoen, en waarschijnlijk nog vaker gaan plaatsvinden, geen fijne zaak voor het marktsentiment.

Het gaat hier veelal om zogeheten ‘cmbs’-leningen (commercial mortgage backed securities), in stukken opgeknipte vastgoedleningen waar de onderliggende kantoren vaak enorme leegstanden hebben, waardoor de huurinkomsten onvoldoende zijn om de renteverplichtingen te dekken.

De kopers van deze cmbs-leningen, vooral buitenlandse beleggers, nemen hun verlies en dumpen het vastgoed op de markt. Kopers zijn buitenlandse private equity partijen die vanwege de lage aankoopprijs genoegen kunnen nemen met bijzonder lage huren.
Deze ontwikkeling kan NSI wel degelijk raken. Het beursgenoteerde vastgoedfonds moet concurreren met deze prijsvechters, wat voor extra druk op de huren en mogelijk meer leegstand kan zorgen. Extra afwaarderingen liggen dan in het verschiet.