Wat ziet ING in vastgoed?
ING kwam eind vorige week met een rapportje waarin het koopadviezen afgeeft voor vrijwel de gehele Nederlandse beursgenoteerde vastgoedsector. De bank strooide vorig jaar ook al met koopaanbevelingen, terwijl de koersen maar bleven dalen.
"Vijf aantrekkelijk gewaardeerde Nederlandse vastgoedaandelen", zo kopt ING in zijn morning note van 13 januari.
Opvallend om te zien is dat de nu afgegeven koersdoelen dicht in de buurt liggen van de beginstanden van vorig jaar.
Ook toen was ING enthousiast over deze aandelen en hanteerde het zelfs nog hogere koersdoelen. De actuele koersen liggen pijnlijk genoeg heel veel lager.
Blik op de tips
Voor Corio wordt nog altijd een koopadvies gegeven met koersdoel
€48. In februari van 2011 werd het advies al verhoogd van houden
naar kopen met koersdoel €57,40. Corio daalde vorig jaar van €48
naar €33.
Wereldhave krijgt een koopaanbeveling met koersdoel €75. Begin vorig jaar stond zelfs een koersdoel van €84,70 in de analistenrapporten van ING. Het aandeel daalde vorig jaar van €73 naar €51.
VastNed Retail ziet ING wel naar de €51,70 lopen. Het aandeel staat sinds februari 2011 op de kooplijst van ING. Het koersdoel werd toen juist opgekrikt van €51,30 naar €56,70. VastNed Retail daalde vorig jaar van €52 naar €34,60.
Eurocommercial Properties is volgens ING koopwaardig met koersdoel €35,50. In mei vorig jaar werd nog een houdadvies gegeven met koersdoel €35,60. Vorig jaar daalde het aandeel van dik €34 naar €24,53.
Alleen voor Nieuwe Steen Investments durft ING geen koopadvies aan en dat terwijl de koers van NSI het afgelopen jaar toch ruim een derde heeft ingeleverd, van €15 naar €9,45.
Het koersdoel van €11,30 ligt dan ook ruim onder de beginstand 2011 van circa €15. In mei 2011, vóór de fusie met VastNed O/I, lag het koersdoel nog op €13
Optimisme
Waar haalt ING het aanhoudende optimisme voor de vastgoedsector
vandaan vraag je je af. In ieder geval hebben de analisten het
vorig jaar niet goed gezien.
De vastgoedaandelen hebben het stuk voor stuk zeer slecht gedaan en ook stevig onder gepresteerd ten opzichte van de AEX, ook gecorrigeerd voor dividend.
En dat terwijl vastgoed toch juist te boek staat als relatief stabiel. Alleen Unibail Rodamco heeft vorig jaar de AEX verslagen.
Ook voor Unibail-Rodamco hanteert ING sinds mei vorig jaar een koopadvies, maar dit fonds valt niet onder de 'Dutch property stocks' van de bank.
Risico's
De vastgoedsector kent momenteel een aantal grote risico's waar
beleggers wars van zijn.
Oplopende leegstand geeft druk op de totale huurinkomsten en is negatief voor de waarde van het vastgoed.
Door de oplopende leegstand ontstaat ook druk op de huren, een ontwikkeling die we in zowel de kantoren als de winkelmarkt zien. Ook dat is niet gunstig voor de waarde van de panden.
De koersdruk zal vooral ook het gevolg zijn van de krappere kredietmarkten. Vastgoedtransacties zijn hierdoor nog nauwelijks waarneembaar. De krappe kredietmarkten drukken eveneens de marktwaarde van het vastgoed.
Leverage
En al deze prijsdrukkende effecten spelen zich dan ook nog eens af
in een sector die nooit vies is geweest van behoorlijke dosis
vreemd vermogen.
Het op omvallen staande Homburg Invest maakte het met een leverage van 80% wel erg bont. Met relatief veel vreemd vermogen kan de hefboomwerking ook pijnlijk de andere kant uit vallen.
Verkoop van vastgoed om de balans te versterken lukt in deze markt zoals gezegd uiterst moeizaam, zeker tegen boekwaarde.
Banken en andere kredietverschaffers weten dat en worden daardoor nog terughoudender. Een negatieve vicieuze cirkel is dan al snel een feit.
ING zou dat moeten weten. Of weet de bank dit juist heel goed en doet het aan wat koersondersteunend werk om mogelijk aandelenemissies wat gunstiger te prijzen en daarmee de zelf aan de sector verstrekte kredieten veilig te stellen?
Het is allemaal lastig na te gaan, maar feit is wel dat ING Real Estate Finance de grootste vastgoedfinancier van Nederland is. Opvallend wel weer dat het Economisch Bureau van ING in zijn laatste kwartaalbericht stelt dat 2012 er voor de commerciële vastgoedsector niet goed uitziet.
Tegenwicht
Niet iedereen is zo enthousiast over vastgoed als ING. JPMorgan is
bevreesd voor de hoge schulden. Afbouw van schulden is volgens de
Amerikaanse zakenbank niet goed mogelijk door enkel vastgoed te
verkopen.
“Vijf aantrekkelijk gewaardeerde Nederlandse vastgoedaandelen”,
zo kopt ING in zijn morning note van 13 januari.
Opvallend om te zien is dat de nu afgegeven koersdoelen dicht in
de buurt liggen van de beginstanden van vorig jaar.
Ook toen was ING enthousiast over deze aandelen en hanteerde het
zelfs nog hogere koersdoelen. De actuele koersen liggen pijnlijk
genoeg heel veel lager.
Blik op de tips
Voor Corio wordt nog altijd een koopadvies gegeven met koersdoel
€48. In februari van 2011 werd het advies al verhoogd van houden
naar kopen met koersdoel €57,40. Corio daalde vorig jaar van €48
naar €33.
Wereldhave krijgt een koopaanbeveling met koersdoel €75. Begin
vorig jaar stond zelfs een koersdoel van €84,70 in de
analistenrapporten van ING. Het aandeel daalde vorig jaar van €73
naar €51.
VastNed Retail ziet ING wel naar de €51,70 lopen. Het aandeel
staat sinds februari 2011 op de kooplijst van ING. Het koersdoel
werd toen juist opgekrikt van €51,30 naar €56,70. VastNed Retail
daalde vorig jaar van €52 naar €34,60.
Eurocommercial Properties is volgens ING koopwaardig met
koersdoel €35,50. In mei vorig jaar werd nog een houdadvies gegeven
met koersdoel €35,60. Vorig jaar daalde het aandeel van dik €34
naar €24,53.
Alleen voor Nieuwe Steen Investments durft ING geen koopadvies
aan en dat terwijl de koers van NSI het afgelopen jaar toch ruim
een derde heeft ingeleverd, van €15 naar €9,45.
Het koersdoel van €11,30 ligt dan ook ruim onder de beginstand
2011 van circa €15. In mei 2011, vóór de fusie met VastNed
O/I, lag het koersdoel nog op €13
Optimisme
Waar haalt ING het aanhoudende optimisme voor de vastgoedsector
vandaan vraag je je af. In ieder geval hebben de analisten het
vorig jaar niet goed gezien.
De vastgoedaandelen hebben het stuk voor stuk zeer slecht gedaan
en ook stevig onder gepresteerd ten opzichte van de AEX, ook
gecorrigeerd voor dividend.
En dat terwijl vastgoed toch juist te boek staat als relatief
stabiel. Alleen Unibail Rodamco heeft vorig jaar de AEX
verslagen.
Ook voor Unibail-Rodamco hanteert ING sinds mei vorig jaar een
koopadvies, maar dit fonds valt niet onder de ‘Dutch property
stocks’ van de bank.
Risico’s
De vastgoedsector kent momenteel een aantal grote risico’s waar
beleggers wars van zijn.
Oplopende leegstand geeft druk op de totale huurinkomsten en is
negatief voor de waarde van het vastgoed.
Door de oplopende leegstand ontstaat ook druk op de huren, een
ontwikkeling die we in zowel de kantoren als de winkelmarkt zien.
Ook dat is niet gunstig voor de waarde van de panden.
De koersdruk zal vooral ook het gevolg zijn van de krappere
kredietmarkten. Vastgoedtransacties zijn hierdoor nog nauwelijks
waarneembaar. De krappe kredietmarkten drukken eveneens de
marktwaarde van het vastgoed.
Leverage
En al deze prijsdrukkende effecten spelen zich dan ook nog eens af
in een sector die nooit vies is geweest van behoorlijke dosis
vreemd vermogen.
Het op omvallen staande Homburg Invest maakte het met een
leverage van 80% wel erg bont. Met relatief veel vreemd vermogen
kan de hefboomwerking ook pijnlijk de andere kant uit vallen.
Verkoop van vastgoed om de balans te versterken lukt in deze
markt zoals gezegd uiterst moeizaam, zeker tegen boekwaarde.
Banken en andere kredietverschaffers weten dat en worden
daardoor nog terughoudender. Een negatieve vicieuze cirkel is dan
al snel een feit.
ING zou dat moeten weten. Of weet de bank dit juist heel goed en
doet het aan wat koersondersteunend werk om mogelijk
aandelenemissies wat gunstiger te prijzen en daarmee de zelf aan de
sector verstrekte kredieten veilig te stellen?
Het is allemaal lastig na te gaan, maar feit is wel dat ING Real
Estate Finance de grootste vastgoedfinancier van Nederland is.
Opvallend wel weer dat het Economisch Bureau van ING in zijn
laatste kwartaalbericht stelt dat 2012 er voor de commerciële
vastgoedsector niet goed uitziet.
Tegenwicht
Niet iedereen is zo enthousiast over vastgoed als ING. JPMorgan is
bevreesd voor de hoge schulden. Afbouw van schulden is volgens de
Amerikaanse zakenbank niet goed mogelijk door enkel vastgoed te
verkopen.
Peter Schutte
Peter Schutte (1969), econoom met afstudeerrichting monetaire economie, is sinds 1996 werkzaam in de financiële journalistiek. In deze hoedanigheid heeft hij zich altijd beziggehouden met het geven van aandelenadviezen. Sinds 2011 werkt hij op freelancebasis voor Beleggers Belangen, waarvoor hij actief bedrijven in de transport- en logistieke sector volgt. Peter is verder gespecialiseerd in Nederlandse small- en midcaps, waarvan hij regelmatig bestuurders interviewt. Daarnaast schrijft hij over macro-economische en monetaire ontwikkelingen. Peter is zelf een actief belegger, iets wat hij als een voorwaarde beschouwt voor het geven van goede beleggingsadviezen. Ook in zijn eigen beleggingen legt hij de nadruk op Nederlandse small- en midcaps.