Fut eruit bij vastgoedfondsen
De aan het Damrak genoteerde vastgoedfondsen laten al langere tijd weinig opwaartse beweging meer zien. Het laatste vuurwerk kwam van Corio dat een overnamebod ontving. De fut lijkt er dan ook een beetje uit.
Beleggers in vastgoedfondsen hebben een aantal mooie jaren achter de rug. Vooral Unibail-Rodamco heeft een fraaie rit gemaakt van rond de €140 drie jaar terug tot boven de €213 eind juni van dit jaar. Inmiddels noteert het Frans-Nederlandse fonds rond de €196.
Wereldhave stond eind augustus boven de €70 en nu op €64. VastNed Retail noteerde medio juni boven de €39 en staat nu rond de €35. Het opwaarts potentieel van deze winkelbeleggingen lijkt voorlopig zeer beperkt. Beleggers zouden het dan vooral van het dividend moeten hebben. Of dat een goede strategie is om te volgen valt te bezien.
Verzadiging
Unibail-Rodamco heeft de winst de laatste jaren flink weten op te voeren door een zeer actief winkelbeheer, waarbij alleen plaats is voor de beste winkelketens in de grote winkelcentra (Foto: Pasing Arcaden in München; Wolfgang Behm). Unibail-Rodamco liep daarin voor op de concurrentie en nog altijd staat het bedrijf te boek als de beste portefeuillemanager.
Hoewel dit natuurlijk een continu proces is, zijn de grote stappen voorwaarts hierin wel gemaakt. Voorts kent Unibail-Rodamco, en de vastgoedsector in het algemeen, al zeer lage financieringskosten. Het is de vraag of daar nog veel af kan.
Uit de summiere update van Unibail-Rodamco over het derde kwartaal bleek dat de winkeliers in de verschillende Europese centra nog altijd meer verkopen dan de respectievelijke landelijke gemiddelde consumentenbestedingen, maar dat de voorsprong slinkt.
Dit zit in de stevige teruggang van de omzetten van mode- en schoenenwinkels, die blijkbaar zijn oververtegenwoordigd in de Unibail-Rodamco-centra. Opvallend omdat Unibail-Rodamco pretendeert jaarlijks 10% van zijn huurders te verversen naar gelang de ontwikkelingen in retaillandschap, lees de consumentenbehoeften.
Geduchte concurrent
Alsof dat nog niet genoeg is krijgt Unibail-Rodamco er met de eveneens Frans-Nederlandse combinatie Corio-Klépierre een grote concurrent bij. Unibail-Rodamco heeft een portefeuille van rond de €28 mrd en Corio-Klépierre van circa €21 mrd. Beide volgen dezelfde strategie: beleggen in zeer grote Europese winkelcentra met een zeer actief beheer. Dat laatste hield bij het Nederlandse concern nog wel eens te wensen over.
Corio heeft ook veel kleinschaliger winkelvastgoed, dat ongetwijfeld nog eens in de etalage komt te staan. Wereldhave lijkt er een potentiële koper voor. Dat bedrijf legt de nadruk meer op middelgrote winkelcentra omdat er al te veel hengels in de grote vijver vissen. Zo kocht het recent een zestal van dit soort centra van Unibail-Rodamco.
Dividend
Met dividendrendementen van rond de 5% lijken deze vastgoedfondsen nog altijd aantrekkelijk. Beleggers betalen echter een stevige prijs voor deze aandelen waardoor de koersen bij eventuele tegenslagen best wel eens verder kunnen dalen. Meer leegstand, oplopende marktrentes, minder winkelomzet; het zijn allemaal ontwikkelingen die tot afwaarderingen kunnen leiden en het dividendrendement als sneeuw voor de zon kunnen doen verdwijnen. Zeker de lage rente lokt nieuwe investeerders, wat de rendementen in de sector onder druk zal zetten.
Beleggers in vastgoedfondsen hebben een aantal mooie jaren achter de rug. Vooral Unibail-Rodamco heeft een fraaie rit gemaakt van rond de €140 drie jaar terug tot boven de €213 eind juni van dit jaar. Inmiddels noteert het Frans-Nederlandse fonds rond de €196.
Wereldhave stond eind augustus boven de €70 en nu op €64. VastNed Retail noteerde medio juni boven de €39 en staat nu rond de €35. Het opwaarts potentieel van deze winkelbeleggingen lijkt voorlopig zeer beperkt. Beleggers zouden het dan vooral van het dividend moeten hebben. Of dat een goede strategie is om te volgen valt te bezien.
Verzadiging
Unibail-Rodamco heeft de winst de laatste jaren flink weten op te voeren door een zeer actief winkelbeheer, waarbij alleen plaats is voor de beste winkelketens in de grote winkelcentra (Foto: Pasing Arcaden in München; Wolfgang Behm). Unibail-Rodamco liep daarin voor op de concurrentie en nog altijd staat het bedrijf te boek als de beste portefeuillemanager.
Hoewel dit natuurlijk een continu proces is, zijn de grote stappen voorwaarts hierin wel gemaakt. Voorts kent Unibail-Rodamco, en de vastgoedsector in het algemeen, al zeer lage financieringskosten. Het is de vraag of daar nog veel af kan.
Uit de summiere update van Unibail-Rodamco over het derde kwartaal bleek dat de winkeliers in de verschillende Europese centra nog altijd meer verkopen dan de respectievelijke landelijke gemiddelde consumentenbestedingen, maar dat de voorsprong slinkt.
Dit zit in de stevige teruggang van de omzetten van mode- en schoenenwinkels, die blijkbaar zijn oververtegenwoordigd in de Unibail-Rodamco-centra. Opvallend omdat Unibail-Rodamco pretendeert jaarlijks 10% van zijn huurders te verversen naar gelang de ontwikkelingen in retaillandschap, lees de consumentenbehoeften.
Geduchte concurrent
Alsof dat nog niet genoeg is krijgt Unibail-Rodamco er met de eveneens Frans-Nederlandse combinatie Corio-Klépierre een grote concurrent bij. Unibail-Rodamco heeft een portefeuille van rond de €28 mrd en Corio-Klépierre van circa €21 mrd. Beide volgen dezelfde strategie: beleggen in zeer grote Europese winkelcentra met een zeer actief beheer. Dat laatste hield bij het Nederlandse concern nog wel eens te wensen over.
Corio heeft ook veel kleinschaliger winkelvastgoed, dat ongetwijfeld nog eens in de etalage komt te staan. Wereldhave lijkt er een potentiële koper voor. Dat bedrijf legt de nadruk meer op middelgrote winkelcentra omdat er al te veel hengels in de grote vijver vissen. Zo kocht het recent een zestal van dit soort centra van Unibail-Rodamco.
Dividend
Met dividendrendementen van rond de 5% lijken deze vastgoedfondsen nog altijd aantrekkelijk. Beleggers betalen echter een stevige prijs voor deze aandelen waardoor de koersen bij eventuele tegenslagen best wel eens verder kunnen dalen. Meer leegstand, oplopende marktrentes, minder winkelomzet; het zijn allemaal ontwikkelingen die tot afwaarderingen kunnen leiden en het dividendrendement als sneeuw voor de zon kunnen doen verdwijnen. Zeker de lage rente lokt nieuwe investeerders, wat de rendementen in de sector onder druk zal zetten.
Peter Schutte
Peter Schutte (1969), econoom met afstudeerrichting monetaire economie, is sinds 1996 werkzaam in de financiële journalistiek. In deze hoedanigheid heeft hij zich altijd beziggehouden met het geven van aandelenadviezen. Sinds 2011 werkt hij op freelancebasis voor Beleggers Belangen, waarvoor hij actief bedrijven in de transport- en logistieke sector volgt. Peter is verder gespecialiseerd in Nederlandse small- en midcaps, waarvan hij regelmatig bestuurders interviewt. Daarnaast schrijft hij over macro-economische en monetaire ontwikkelingen. Peter is zelf een actief belegger, iets wat hij als een voorwaarde beschouwt voor het geven van goede beleggingsadviezen. Ook in zijn eigen beleggingen legt hij de nadruk op Nederlandse small- en midcaps.