De Nederlandse kantorenportefeuille (40% van het totaal), brengt NSI steeds verder in de problemen. Dit jaar loopt 23% van de huurcontracten af, wat in de huidige markt tot hogere leegstandscijfers leidt. 'Ondanks een bovengemiddelde toename aan nieuwe verhuringen, daalde de bezettingsgraad naar 71,7% eind juni, tegenover 73,4% eind maart en 77,3% eind 2011. Dankzij de stabiele leegstand bij de Nederlandse winkels en Belgische portefeuille, bleef de daling van de bezettingsgraad voor de gehele portefeuille beperkt, tot 81,8% (ultimo 2011: 84,1%). Niettemin daalden de brutohuurinkomsten vergeleken met het eerste halfjaar van 2011 op autonome basis met circa 9%. De huurdaling op kwartaalbasis wist NSI te compenseren met lagere kosten, waardoor het direct beleggingsresultaat vergeleken met het eerste kwartaal nagenoeg stabiel bleef. Voor geheel 2012 heeft NSI de winstverwachting echter verlaagd van een direct resultaat per aandeel van €1,05 naar €0,97-1,02.
Het indirecte resultaat verslechterde op kwartaalbasis van €33,3 mln negatief naar €45,0 negatief, vooral door een verdere waardedaling van de Nederlandse kantoren. Maar ook op de winkels in Nederland en kantoren in België moest NSI afboeken.
Leverage
Door de afwaarderingen daalde de 'loan to value' slechts licht: van 57,2% eind 2011 naar 56,4%, ondanks de opbrengsten uit de emissie en verkoop van Zwitserse panden. NSI wil de leverage snel terugbrengen naar 55%, maar dat is vanwege de malaise op de kantorenmarkt moeilijk. Panden zijn lastig te verkopen, terwijl de naar verwachting verder oplopende leegstand tot nieuwe afwaarderingen leidt. Omdat NSI volgend jaar nog een herfinanciering wacht van €291 mln, blijft de financieringssituatie daarom zorgelijk. <
Conclusie:
Door de snel oplopende leegstand in de kantorenportefeuille zal de waarde – nog los van de marktontwikkelingen – onder druk blijven staan. Dat maakt de herfinanciering lastig en vergroot de kans op een aandelenemissie. Wij blijven bij ons verkoopadvies.
Tekst: Jeroen Boogaard, 17 augustus 2012