Jarenlang hadden gemeenten en projectontwikkelaars de vrije hand met de nieuwbouw van kantoren. Waar een complete bouwstop gezien het overaanbod al veel eerder voor de hand had gelegen, gingen gemeenten gewoon door met de uitgifte van grond.

Dit is voor hun immers een belangrijke inkomstenbron. Bovendien is er een concurrentiestrijd tussen gemeenten. Ontwikkelaars kunnen immers eenvoudigweg naar een naburige gemeente gaan om hun plannen te realiseren. Ook dat werkt een lukrake uitgifte van grond in de hand.

Het gevolg van de jarenlange bouwwoede is dat er momenteel 6,9 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte leegstaat, 14,1% van het totaal. Van de leegstand bestempelde DTZ eerder dit jaar nog circa 2 miljoen vierkante meter als structureel. Deze panden zijn nauwelijks meer te verhuren, zeker wanneer een pand volledig leegstaat.

Gezamenlijke aanpak

De branche ziet nu eindelijk in dat de leegstand niet vanzelf zal verdwijnen en zonder ingrijpen alleen maar verder zal toenemen. Na twee jaar overleg hebben overheden, brancheorganisaties en de banken een convenant gesloten om wat te doen aan de leegstand. 

Positief is dat het probleem nu gezamenlijk wordt aangepakt, waarbij provincies en gemeenten samen met marktpartijen per regio gaan bekijken of vraag en aanbod zich nu en in de toekomst wel goed tot elkaar verhouden.
Provincies zullen de regie op zich nemen, waardoor de onderlinge concurrentie tussen gemeenten kan verdwijnen. Nadat de markt in kaart is gebracht, komen er afspraken over de planning van nieuwe kantorenlocaties, het schrappen van nieuwbouwplannen en onttrekkingen aan de bestaande voorraad.

Moeite met verliesnemen

Onttrekkingen vinden plaats door sloop of herontwikkeling van panden. Beide leiden tot forse afwaarderingen van de betreffende kantoren, verliezen die veel eigenaren helemaal niet kunnen of willen nemen. Zij kiezen er dan liever voor om de panden tegen een te hoge waarde in de boeken te laten staan.

Om de eigenaren toch over de streep te trekken, komen zij straks in aanmerking voor financiële compensatie van kantorenfondsen. En daar wringt de schoen, want het is onduidelijk wie deze fondsen gaat financieren. Het is de bedoeling dat naast de gemeenten en ontwikkelaars ook de betrokken eigenaren in de regio een heffing aan het fonds betalen, maar dit is geheel vrijblijvend.

Wel onderzoekt de overheid of er wettelijke mogelijkheden zijn voor een verplichte bijdrage aan de fondsen. Het is zeer de vraag of dat haalbaar is. Sowieso moet er voldoende draagvlak zijn onder een forse meerderheid van de eigenaren (waarschijnlijk 70%). Ook dat wordt nog een hele uitdaging.

De bij het overleg betrokken professionele beleggers van de IVBN vertegenwoordigen slechts circa 10% van de voorraad in Nederland. Ook de rol van particuliere beleggers, vertegenwoordigd door Vastgoed Belang, is redelijk beperkt op de kantorenmarkt.

Geen bouwstop

Een ander heikel punt in het convenant is dat er geen complete bouwstop is afgekondigd, maar dat er gewoon nieuwe kantoren mogen bijkomen in groeigebieden. Daarbuiten zullen de beleggers volgens het convenant ‘terughoudendheid’ betrachten.  Ook dit is dus erg vrijblijvend.

Nieuw aanbod (er zit nu nog 800.000 vierkante meter in de pijplijn) zal leiden tot meer leegstand elders. Huurders hebben immers sterk de voorkeur voor nieuwe, duurzaam gebouwde kantoren. De doelstelling van het convenant om de leegstand in tien jaar tijd terug te dringen naar 5% lijkt dan ook niet bepaald realistisch.

Om dit percentage te halen zal er op basis van de huidige voorraad volgens DTZ elk jaar ruim 400.000 vierkante meter aan leegstand moeten verdwijnen, gelijk aan de voorraad van de gemeente Delft. Maar hier houdt de makelaar nog geen rekening met de nieuwbouw, die het EIB op circa 500.000 vierkante meter per jaar raamt. Dan is het dus dweilen met de kraan open.

Al met al is het onwaarschijnlijk dat het convenant de structurele leegstand de komende jaren duidelijk zal doen terugdringen. Wel kunnen de afspraken voor beleggers en banken een eerste aanzet geven om hun verliezen te nemen, waardoor sloop of herontwikkeling ook zonder steun van de belastingbetaler een serieus alternatief wordt voor kansloze kantoren.

De bij het convenant betrokken beleggers geven het goede voorbeeld: zij gaan structureel leegstaande kantoren realistischer waarderen.