Vastgoed: op naar de Roaring Twenties?
Met een totale marktkapitalisatie van ruim een biljoen dollar is beursgenoteerd of indirect vastgoed slechts een fractie van het totaal aan commercieel vastgoed. In de VS is dit percentage minder dan 10% procent en in de rest van de wereld ligt dit percentage nog lager.

De verwachting is dat het percentage wereldwijd omhoog zal gaan gedreven door de gebeurtenissen na de val van Lehman Brothers.

Door de ontstane financiële crisis hebben veel beleggers de nadelen ondervonden van het illiquide karakter van directe, niet beursgenoteerde vastgoed beleggingen.

De vraag rijst wat de gevolgen zullen zijn voor beursgenoteerde vastgoedbedrijven en hoe de indirecte vastgoed sector zal evolueren in het volgend decennium.

USD 3,5 biljoen aan vastgoedleningen
Beursgenoteerd vastgoedbedrijven hebben dit jaar voor honderden miljoenen aan nieuw aandelenkapitaal en vreemd vermogen aangetrokken. Niet-beursgenoteerde bedrijven hebben in minder mate toegang tot kapitaalmarkten en zijn sterk afhankelijk van de huisbankiers, institutionele investeerders en in het verleden ook van de CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities) markt.

Deze laatste markt is vrijwel geheel op slot en financiële instellingen zijn eerder geneigd hun exposure naar vastgoed af te bouwen. Met de herfinanciering van de meer dan USD 3,5 biljoen (!) aan commerciële vastgoedleningen, kan dit leiden tot geforceerde verkopen. De exit strategie biedt echter kansen voor de beursgenoteerde bedrijven. Naast Private Equity partijen zijn deze bedrijven op dit moment actief als koper van deze zogeheten distressed assets.

Sommige koersen van beursgenoteerde vastgoedaandelen verdisconteren impliciet al toekomstige acquisities die positief effect op de winstgevendheid zullen hebben. Zelfs bij bedrijven met een beperkte oorlogskas gaat de markt er vanuit dat geld op de kapitaalmarkten kan worden opgehaald om acquisities te doen.

Duurzaam vastgoed
Naast acquisities zijn beursgenoteerde bedrijven ook beter in staat nieuwe projecten te financieren. De financiële crisis heeft er vooral in de Westerse wereld voor gezorgd dat projecten zijn stilgelegd waardoor het toekomstige aanbod van commercieel vastgoed sterk is gereduceerd. Gegeven de demografische groei, stimuleringsbeleid van de overheden en de natuurlijke "slijtage" van vastgoed, biedt dit op termijn enorme kansen.

Een andere langere termijn trend is de ontwikkeling van duurzaam vastgoed. Steeds meer bedrijven en beleggers kijken met een kritisch oog naar de bijdrage van gebouwen in termen van bijvoorbeeld CO2-uitstoot. Hoewel milieu gerelateerde investeringen zich snel kunnen terugverdienen, zullen met name de beter gekapitaliseerde vastgoedondernemingen hier de financiële middelen voor hebben. Daarnaast hebben deze ondernemingen door hun omvang en management expertise ook de technische middelen en schaalvoordelen om deze investeringen te realiseren.

Sterke groeipotentie in Azie
Ondanks het feit dat het financiële systeem in Azië er relatief beter voorstond dan in de Westerse wereld, heeft de crisis ook zijn effect gehad op Aziatische economieën. Overheden hebben significante stimuleringsmaatregelen getroffen en centrale banken hebben voor miljarden dollars geprint om deze economieën overeind te houden. Het terugdraaien van deze maatregelen zal zijn effect hebben ook op de vastgoedsector.

De langere termijn trends voor vastgoed zijn echter positief. In ontwikkelingslanden en Azië in het bijzonder, zal de bevolkingsgroei gepaard gaan met kenmerken van verstedelijking. Zo zal het aantal miljoenen steden in China toenemen tot 200 in 2025. Met de toegenomen consumptie zal de vraag naar woonruimte, kantoren en winkelcentra toenemen.

Recentelijk werd CapitaMalls Asia succesvol naar de beurs gebracht met een huidige beurswaarde van SGD10 mrd (€4,95 mrd). Deze onderneming legt zich toe op de ontwikkeling en exploitatie van winkelcentra in Singapore en China (op onderstaande foto Raffles City in Beijing).

De zeer lage penetratiegraad van winkelcentra in China zorgt voor een enorme groeipotentie.

Dit wordt weerspiegeld in de koers van dit aandeel, waarbij beleggers op dit moment bereid zijn om hier bijna twee keer de huidige intrinsieke waarde voor te betalen.

Gegeven de omvang van de investeringsprojecten zullen overheden steeds vaker een beroep op ondernemingen die toegang hebben tot de kapitaalmarkt.

Conclusie
De financiële crisis lijkt voorbij ook gezien het feit dat corporate credit spreads (risico opslag voor bedrijfsleningen) weer terug zijn op historische niveaus. Vastgoedaandelen lijken nog steeds aantrekkelijk gewaardeerd; de spread tussen geïmpliceerde rendementen op vastgoedaandelen en 10-jaarsrentes staan nog steeds boven historische gemiddelden.

Hoewel huren onder druk zijn komen te staan en bezettingsgraden zijn gedaald, zal hier een verbetering in komen nu ook de wereldwijde economie weer aantrekt. Zoals hiervoor is beschreven biedt beursgenoteerd vastgoed ook voor de jaren twintig van deze eeuw nog volop kansen.

Of het wederom Roaring Twenties worden is niet te garanderen. Evenmin dat indirect vastgoed net als over de afgelopen 10 jaar een ruim 10% betere performance zal laten zien dan wereldwijde aandelen beleggingen.

Tekst: Folmer Pietersma, Portfolio Manager Robeco Property en Financials Fund

Grafiek: 10 jaars performance wereldwijd vastgoed en wereldwijd aandelen

Belangrijke Informatie
Genoemde aandeel is opgenomen in het Robeco Property en Financial Fonds. Folmer Pietersma belegt privé niet in dit individuele aandeel.