De vastgoedsector heeft het dit jaar op de beurs goed gedaan. Dat is mede te danken aan het feit dat de sector van heel ver komt. In de tweede helft van 2007 begon de vastgoedsector als een van de eerste weg te glijden op de beurs toen de afwaarderingen op vastgoed pijn gingen doen in de resultaatscijfers. En hard ook. Dit jaar zijn de vastgoedaandelen flink teruggeveerd. Maar de sector als geheel is nog niet uit de problemen. Herfinanciering is een vraagstuk dat de hele vastgoedsector raakt, van beursfondsen tot aan bouwers en ontwikkelaars.
Was het in 2006 en begin 2007 de stijgende rente die de resultaten aantastte, eind 2007 en in 2008 waren het de afwaarderingen die flinke gaten sloegen. Nu de markt gewend is aan de afwaarderingen, dreigt huurrisico door de lage economische groei. In deze tijd hebben huurders het ook zwaar en bedingen lagere huurtarieven. Ook het aantal faillissementen groeit. Om huurders vast te houden, moeten vastgoedeigenaren soms behoorlijke cadeaus weggeven in de vorm van kortingen of huurvrije perioden. Dat is iets dat met name dit jaar en volgend jaar speelt. Ook dit kan gevolgen hebben voor de waarde van vastgoed.
Maar er lijkt een nieuw gevaar op te doemen: herfinancieringen. Van oudsher maakt de vastgoedsector gretig gebruik van financiering. Maar in de jaren 2006-2007, waarin goedkoop geld ruimschoots voorhanden was, werden de verhoudingen volledig scheef getrokken. Het was een tijd waarin het niet op kon. Financieringen soms wel met 90% vreemd vermogen waren de gewoonste zaak van de wereld en (buitenlandse) banken verstrekten deze gemakkelijk tegen een lage spread van hooguit 100 basispunten. Doorgaans kregen dergelijke leningen een looptijd van circa vijf jaar mee. Dat betekent dat ze vanaf 2012-2013 gaan aflopen. Jaap van der Bijl van AXA Real Estate Investment Managers becijfert dat alleen al in Europa circa € 1,3 biljoen (1.300.000.000.000) is verstrekt aan leningen die in deze periode aflopen.
En dan ontstaat het probleem. Want de situatie is totaal veranderd. Banken lijken veel minder scheutig te zijn dan toen. Bovendien zijn de condities waarop de oude financieringen werden verstrekt verleden tijd. Die komen niet meer terug, zolang de banken gebonden zijn aan de strenge eisen die gepaard gaan met de overheidssteun. Herfinancieren op hetzelfde niveau wordt dus lastig en relatief duur door de opgelopen spread (zij het dat de lage basisrente dit verbloemt). Het is iets waar we ernstig rekening mee moeten gaan houden in de vastgoedsector.
De vastgoedbedrijven proberen nu al andere wegen te bewandelen. Aandelenuitgiftes zijn dezer dagen een geliefd middel om geld op te halen voor uitbreiding van de portefeuilles nu de vastgoedprijzen laag zijn. Tevens verbetert daardoor de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen. De vastgoedbedrijven zeggen het niet zo hard, maar misschien voorzien de emissies in vermogen dat de banken momenteel niet willen of kunnen verschaffen als gevolg van hun eigen sores. En dat zal over twee tot drie jaar nog duidelijk worden als de herfinanciering voor de deur staat.
